Se rompe la caldera. Aparece una humedad en el techo. El grifo del baño gotea. Cuando algo falla en una vivienda arrendada, la primera pregunta que surge es siempre la misma: ¿quién tiene que pagarlo? La respuesta no siempre es obvia y esa ambigüedad es la raíz de algunos de los conflictos más frecuentes entre propietarios e inquilinos en España.
En la mayoría de los casos, la clave está en el origen del daño: si la avería es consecuencia del desgaste natural o de un problema estructural, la responsabilidad recae sobre el arrendador. Si deriva del uso cotidiano o de un descuido, corresponde al arrendatario. Pero entre un extremo y el otro hay una zona gris que conviene conocer bien antes de actuar.
Qué dice la ley sobre las reparaciones en un alquiler
El marco legal que regula esta materia en España es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Su artículo 21 establece el principio general: el arrendador está obligado a realizar todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo cuando el deterioro sea imputable al inquilino.
El mismo artículo recoge la contraparte: las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por uso ordinario de la vivienda son responsabilidad del arrendatario.
Esta distinción entre reparaciones de conservación y pequeñas reparaciones es el eje sobre el que gira todo el reparto de responsabilidades. Cuando hay dudas sobre en cuál de los dos grupos cae una avería concreta, la jurisprudencia recurre además al artículo 1563 del Código Civil, que establece una presunción de culpa del arrendatario: quien ocupa la vivienda es responsable del deterioro salvo que acredite lo contrario.
Reparaciones a cargo del propietario: qué arreglos le corresponden al arrendador
El arrendador debe asumir todo aquello que sea necesario para que la vivienda pueda habitarse con normalidad. Estas reparaciones no pueden repercutirse en el precio del alquiler ni justifican una subida de renta.
Corresponden al propietario, entre otras:
- Instalaciones de fontanería, electricidad y gas: averías por antigüedad o desgaste estructural, no provocadas por el inquilino.
- Elementos constructivos: suelos, techos, fachadas, cubiertas, bajantes. Si el daño afecta al inmueble en sí, la regla general es que paga el propietario.
- Humedades y filtraciones: cuando tienen origen estructural o provienen del edificio, son responsabilidad del arrendador.
- Electrodomésticos incluidos en el contrato: si el piso se alquiló amueblado con lavadora, lavavajillas u otros aparatos, el propietario debe repararlos o sustituirlos cuando fallen por antigüedad o defecto de fabricación.
- Caldera y calentador de agua: la reparación corresponde al arrendador salvo que el daño sea atribuible a un mal uso acreditado.
Un criterio práctico: si la reparación afecta al inmueble como estructura y no a bienes muebles del uso diario, lo habitual es que corresponda al propietario.
Reparaciones a cargo del inquilino: qué debe asumir quien vive en el piso
El inquilino responde de las pequeñas reparaciones derivadas del uso cotidiano de la vivienda. La LAU no fija un importe exacto para delimitar qué es “pequeño”: es la jurisprudencia la que ha ido construyendo criterios interpretativos. Los tribunales han manejado de forma recurrente una referencia aproximada de 150 euros, aunque hay sentencias que aplican en cambio el criterio del 50% del valor de reposición del bien. En la práctica, el importe es solo uno de los factores: también cuentan el origen del daño y el tipo de elemento afectado.
Son reparaciones típicamente a cargo del arrendatario:
- Bombillas fundidas.
- Grifos o cisternas que gotean por desgaste del uso.
- Persianas y cerraduras rotas por un empleo habitual.
- Pequeños desperfectos en muebles incluidos en la vivienda, causados por accidente o mal uso.
- Filtros de electrodomésticos y mantenimiento básico (limpieza de filtros de lavadora, extractor, etc.).
- Daños causados por mal uso: cualquier avería que el inquilino haya provocado por un uso indebido, independientemente de su importe, es de su responsabilidad.
Si el inquilino detecta una avería y no la comunica al propietario, los daños derivados de esa omisión también pueden recaer sobre él, aunque la causa original fuera ajena a su conducta.
Casos especiales y situaciones dudosas
Algunos supuestos no encajan de forma limpia en ninguna de las dos categorías y generan las disputas más habituales.
Electrodomésticos: depende del origen del fallo
Si la lavadora se rompe por antigüedad o defecto, paga el propietario. Si el daño se debe a un mal uso, lo asume el inquilino. Cuando hay dudas sobre la causa, lo recomendable es solicitar un informe técnico antes de actuar.
Caldera: mantenimiento vs avería
El mantenimiento anual obligatorio de la caldera suele considerarse una obligación del inquilino, ya que forma parte del uso correcto del inmueble. La reparación de una avería grave o la sustitución del aparato por fin de vida útil corresponde al propietario.
Humedades y filtraciones: el origen lo decide todo
Una filtración estructural o procedente de un piso superior es responsabilidad del arrendador. Si la humedad aparece porque el inquilino no ventila adecuadamente, la responsabilidad puede invertirse. Documentar el estado de la vivienda en el momento de la entrega, con fotografías fechadas, es la mejor forma de evitar disputas al respecto.
Antigüedad de las instalaciones
Cuando una instalación falla simplemente por haber llegado al final de su vida útil, la reparación corresponde al propietario aunque el inquilino la haya usado con normalidad. La antigüedad no convierte la avería en responsabilidad del arrendatario.
Cómo gestionar una reparación sin que derive en conflicto
La mayoría de los conflictos entre propietarios e inquilinos por reparaciones no nacen de mala fe, sino de no haber establecido las reglas desde el principio.
Comunicar siempre por escrito
El inquilino debe notificar cualquier avería al propietario de forma fehaciente, preferiblemente por burofax o correo certificado. Una comunicación verbal o por WhatsApp puede no ser suficiente si el asunto llega a un juzgado.
Revisar el contrato antes de actuar
Muchos contratos incluyen cláusulas específicas que amplían o concretan las obligaciones legales. Lo pactado prevalece siempre que no perjudique los derechos mínimos reconocidos por la LAU. Si hay dudas sobre la interpretación de alguna cláusula, lo más prudente es consultar con un profesional antes de ejecutar la reparación por cuenta propia.
No descontar reparaciones del alquiler sin acuerdo previo
El inquilino solo puede repercutir el coste de una reparación urgente en la renta si el propietario ha autorizado expresamente esa compensación por escrito. Hacerlo unilateralmente puede interpretarse como impago parcial. Si el propietario se niega a acometer una reparación necesaria para la habitabilidad, el inquilino puede reclamar por escrito e incluso, en casos graves, resolver el contrato de arrendamiento.
Propietarios en Estepona: por qué la gestión profesional marca la diferencia
El mercado de alquiler en Estepona y la Costa del Sol tiene una particularidad que amplifica el riesgo de conflictos: una proporción significativa de inquilinos son perfiles internacionales que desconocen el marco legal español. En ese contexto, un contrato mal redactado o una comunicación mal gestionada puede convertir una avería menor en un problema prolongado.
Contar con una agencia que gestione el arrendamiento de forma integral cambia el escenario: el contrato recoge desde el inicio las cláusulas sobre mantenimiento y reparaciones, las incidencias se canalizan a través de un protocolo claro, y ninguna de las partes queda desprotegida cuando surge un imprevisto.
En Cabanillas Real Estate gestionamos contratos de alquiler en Estepona y la Costa del Sol desde hace más de 65 años. Si tienes una propiedad en alquiler y quieres evitar que una avería mal gestionada derive en un conflicto, contacta con nuestro equipo. Analizamos tu situación y te asesoramos sobre las condiciones más adecuadas para tu contrato.
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