Vender una vivienda en Marbella, Estepona o cualquier punto de la Costa del Sol sin residir en España tiene una particularidad que muchos propietarios descubren recién en la notaría: el comprador va a retener una parte del precio antes de que veas un euro. Esa retención es solo una pieza del cuadro fiscal completo, y hay otros gastos municipales que conviene revisar antes de firmar para que la venta no se retrase.
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¿Qué impuestos paga un no residente al vender en Andalucía?
Los tres elementos centrales son el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), la retención del 3% que aplica el comprador y la plusvalía municipal. Ya explicamos en detalle cómo funciona cada uno, incluida la exención por reinversión, en nuestra guía sobre impuestos al vender una vivienda en España siendo no residente. Aquí nos centramos en lo que se suma cuando la propiedad está en Andalucía.
Impuesto sobre la renta de no residentes (IRNR)
El IRNR grava la diferencia entre el precio de compra y el precio de venta, con el 19% para residentes en la Unión Europea, Noruega, Islandia o Liechtenstein, y el 24% para el resto, según los tipos vigentes de la Agencia Tributaria. Se declara mediante el Modelo 210. Si vendiste tu vivienda habitual y eres residente en alguno de esos países, puedes quedar exento si reinviertes el importe en una nueva vivienda habitual dentro de los dos años siguientes: los requisitos completos están en el artículo que enlazamos arriba.
Retención del 3% en la compraventa
Cuando vendes siendo no residente, el comprador retiene el 3% del precio y lo ingresa en Hacienda mediante el Modelo 211, como garantía de que el impuesto se va a pagar. Si esa retención termina siendo mayor que tu cuota final, puedes pedir la devolución del exceso presentando el Modelo 210.
Plusvalía municipal en Andalucía
Cada ayuntamiento andaluz fija su propia plusvalía. Estepona, Marbella y Málaga capital pueden aplicar coeficientes distintos sobre el mismo incremento de valor del suelo, así que conviene pedir el importe estimado a tu ayuntamiento antes de cerrar la operación, no después.
Qué revisar antes de firmar la venta
Además de los tres impuestos, hay gastos que pueden aparecer sobre la mesa el día de la firma si no los revisaste antes.
IBI al corriente
El recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles del año en curso corresponde a quien era propietario el 1 de enero, pero eso no te obliga a asumirlo entero si vendes a mitad de año. La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, en su sentencia 409/2016 de 15 de junio, estableció que, salvo pacto en contrario, puedes repercutir al comprador la parte proporcional al tiempo que cada uno mantuvo la titularidad. Esta doctrina es civil, entre las partes: el ayuntamiento sigue girando el recibo a quien figuraba como propietario a 1 de enero, así que conviene dejar el reparto por escrito en el contrato.
En la práctica de las compraventas inmobiliarias es habitual que el importe del IBI se prorratee entre vendedor y comprador en proporción al tiempo durante el cual cada uno haya sido titular del inmueble durante ese año.
Comunidad de propietarios al corriente
Si la vivienda está en una urbanización o edificio con comunidad, pide el certificado de estar al corriente de pago antes de firmar. Una deuda de comunidad pendiente puede frenar la operación en el último momento.
La tasa de basura u otras tasas municipales asociadas al inmueble también deberían estar saldadas. El comprador o el notario suelen pedir justificante de estos pagos.
Si el inmueble tiene alguna carga urbanística pendiente, por ejemplo derivada de un expediente de parcelación o de una obra sin finalizar, conviene identificarla con tiempo, porque puede afectar el precio o la viabilidad de la venta.
Por qué contar con una inmobiliaria especializada en Estepona
Coordinar el IRNR, la retención, la plusvalía y estos gastos previos con tu abogado, tu gestoría y el comprador es exactamente el tipo de trabajo que hacemos todos los días. En Cabanillas Real Estate llevamos más de seis décadas gestionando ventas de no residentes en Estepona y la Costa del Sol, y coordinamos cada gestión fiscal y legal para que la operación llegue a la firma sin sorpresas.
¿Necesitas ayuda para vender tu propiedad en Andalucía?
Si tienes una vivienda en Andalucía y estás evaluando venderla siendo no residente, cuéntanos en qué punto del proceso te encuentras y te diremos qué impuestos y gastos te corresponden en tu caso. Contáctanos y lo revisaremos juntos.
Si tienes consultas puedes contactar en sales@cabanillasrealestate.com
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