Vender una vivienda en España siendo no residente tiene un coste fiscal que pocos calculan bien antes de firmar. En algunos casos ese coste es cero, porque existe una exención que elimina el impuesto por completo, pero la mayoría de los vendedores no saben que existe o no llega a tiempo para aplicarla.
El marco fiscal de estas operaciones involucra tres elementos: el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR, el tributo que grava las ganancias obtenidas en España por quienes no tienen aquí su residencia fiscal), una retención obligatoria que el comprador practica sobre el precio de venta y, en ciertos casos, la posibilidad de quedar exento del pago si se cumplen determinados requisitos. Contar con asesoramiento profesional desde el inicio del proceso evita errores que después resultan difíciles de corregir.
¿Cuándo la ganancia queda libre de impuestos?
Antes de entrar en el cálculo del impuesto conviene explicar este punto: es el más relevante para muchos vendedores no residentes y el menos conocido.
Desde 2015, si resides en un país de la Unión Europea, Noruega, Islandia o Liechtenstein, puedes quedar exento del IRNR sobre la ganancia obtenida en la venta de tu vivienda en España, siempre que reinviertas ese importe en la compra de una nueva vivienda habitual. La base legal es la Disposición Adicional Séptima del texto refundido de la Ley del IRNR.
Si la reinversión es parcial, la exención se aplica de forma proporcional a la cantidad reinvertida.
Requisitos para acceder a la exención
Para que la exención sea aplicable deben cumplirse todas estas condiciones:
Residencia en la UE o el EEE. El vendedor debe ser residente fiscal en un Estado miembro de la Unión Europea, o en Noruega, Islandia o Liechtenstein. Quienes residan fuera de este ámbito no pueden acogerse a este beneficio.
La vivienda vendida debe haber sido tu vivienda habitual en España. Se considera habitual aquella en la que hayas residido de forma efectiva y continuada durante al menos tres años. La vivienda puede seguir calificando como habitual aunque ya no la ocupes, siempre que no hayan transcurrido más de dos años desde que dejaste de vivir en ella hasta la fecha de la venta.
Este último punto tiene jurisprudencia reciente: el Tribunal Económico-Administrativo Central, en su resolución n.º 7402/2022 de abril de 2026, confirmó que no aplica la exención cuando la venta se produce más de dos años después de haber dejado de ocupar la vivienda. Si abandonaste el inmueble hace más de dos años antes de venderlo, la exención queda descartada salvo excepciones muy concretas.
Reinversión en un plazo de dos años. El importe obtenido en la venta debe destinarse a la compra de una nueva vivienda habitual en un plazo máximo de dos años antes o después de la transmisión. La nueva vivienda puede estar en cualquier país, no necesariamente en España.
Documentación. Debes poder acreditar tanto la venta de la vivienda habitual en España como la compra de la nueva. La Agencia Tributaria exige justificación documental para reconocer la exención.
En cuanto a la mecánica de declaración: si ya compraste la nueva vivienda antes de presentar tu declaración del IRNR, puedes aplicar la exención directamente en el Modelo 210 usando el código de tipo de renta 33 o 34 según el momento de la reinversión. Si compras después de haber presentado el Modelo 210 y pagado el impuesto, puedes solicitar la devolución mediante el Modelo 228 en el plazo de tres meses desde la adquisición de la nueva vivienda.
¿Qué impuestos paga un no residente al vender una vivienda?
Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). Este impuesto grava la ganancia obtenida en la venta, es decir, la diferencia entre el precio al que vendes y el precio al que compraste en su momento. El tipo aplicable es del 19% para residentes en la UE o el EEE, y del 24% para residentes en el resto de países, incluidos Reino Unido, Estados Unidos o Canadá.
Plusvalía municipal. Su nombre oficial es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, y es un tributo que calcula cuánto ha aumentado el valor del suelo entre la fecha en que compraste y la fecha en que vendes. Lo recauda el ayuntamiento donde está ubicado el inmueble. Cuando el vendedor es no residente, la ley permite al comprador actuar como sustituto del contribuyente, aunque en la práctica suele pactarse en escritura cómo se reparte este coste entre las partes.
Cómo se calcula la ganancia
La ganancia se obtiene restando al precio de venta el precio de compra original, con algunos ajustes en ambos lados. Al precio de venta se le descuentan los gastos e impuestos de la operación que correspondan al vendedor. Al precio de compra se le suman los gastos que se pagaron en su momento: notaría, registro, impuestos y mejoras acreditadas.
Para entender cómo funciona en la práctica, tomemos un caso concreto: si el inmueble se compró por 200.000 euros con 16.000 euros de gastos, y se vende por 320.000 euros con 8.000 euros de gastos de venta, la ganancia es de 96.000 euros. Aplicando el tipo del 19%, el impuesto resultante sería de 18.240 euros, sobre el que ya se habrá practicado una retención a cuenta por parte del comprador.
La retención del 3%: cómo funciona y por qué existe
En toda compraventa en la que el vendedor es no residente, el comprador tiene la obligación legal de retener el 3% del precio de venta e ingresarlo directamente en la Agencia Tributaria. Esta retención existe porque Hacienda necesita garantizarse el cobro del impuesto cuando el vendedor no tiene domicilio fiscal en España y puede marcharse sin presentar su declaración.
Esta retención no es el impuesto definitivo sino un pago a cuenta del IRNR que el vendedor liquidará posteriormente.
El mecanismo funciona así: en el momento de firmar la escritura pública, el comprador retiene ese 3% del precio acordado y lo ingresa en Hacienda mediante el Modelo 211 en un plazo máximo de un mes desde la fecha de la operación. Una vez ingresado, entrega al vendedor copia del justificante de pago.
El vendedor recibe por tanto el precio de venta menos ese 3%. Ese importe retenido queda a su favor como crédito frente a Hacienda: cuando presente su propia declaración, lo descontará de la cuota resultante.
Si la retención del 3% supera el impuesto final calculado, el vendedor puede solicitar la devolución del exceso. Si la retención es inferior a la cuota, deberá ingresar la diferencia. Si la operación ha generado pérdida, no hay impuesto que pagar y se puede reclamar la devolución íntegra de lo retenido presentando el Modelo 210 con ese resultado.
Plazos para declarar después de la venta
El vendedor no residente dispone de cuatro meses desde la fecha de la escritura para presentar su autoliquidación: el comprador tiene un mes para ingresar el Modelo 211, y el vendedor cuenta con tres meses adicionales desde ese vencimiento para presentar el Modelo 210.
Asesoramiento para no residentes en la Costa del Sol
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