El Número de Registro de Alquiler (NRA) es un requisito legal que afecta a quienes alquilan una vivienda por periodos cortos o temporales en España. Desde 2025, este número pasa a ser clave para anunciar un inmueble de forma legal en plataformas digitales.
Si tienes una propiedad en Estepona o en la Costa del Sol y la alquilas como alquiler vacacional o de temporada, el NRA ya no es opcional. Forma parte de la normativa y busca ordenar el mercado, dar transparencia y proteger tanto a propietarios como a huéspedes.
Y sí, implica trámites. Pero entender qué es y cómo funciona hace que todo sea más sencillo.
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¿Qué es el NRA y en qué normativa se enmarca?
El Número de Registro de Alquiler es un identificador único que se asigna a cada inmueble destinado al alquiler de corta o media duración. Se aplica a contratos inferiores a 12 meses.
Este registro nace dentro de la normativa estatal para alquiler vacacional o temporal, que entra en vigor en 2025. Su objetivo es centralizar la información de los alquileres temporales y vacacionales en España.
No sustituye a las normas autonómicas o municipales. Las complementa. Por eso, en comunidades como Andalucía, el NRA se suma a otros requisitos ya existentes.
¿Para qué sirve el Número de Registro de Alquiler?
El NRA sirve para identificar y controlar los inmuebles que se alquilan por períodos cortos o temporales. En la práctica, tiene tres funciones claras:
- Verificar que la vivienda cumple con la normativa de alquiler vacacional.
- Permitir a las administraciones un mayor control del mercado.
- Autorizar la publicación del anuncio en plataformas digitales.
Sin un NRA válido, no se puede anunciar una vivienda en portales como Airbnb, Booking o Idealista.
¿Desde cuándo es obligatorio el NRA?
La normativa entró en vigor a principios de 2025. Pero hay una fecha clave que conviene recordar.
Desde el 1 de julio de 2025, el Número de Registro de Alquiler es obligatorio para:
- Alquileres vacacionales.
- Alquileres de temporada o media duración.
- Viviendas anunciadas en plataformas online.
A partir de ese momento, publicar sin NRA supone un incumplimiento legal.
¿Quiénes deben solicitar el NRU / NRA?
El Número de Registro de Alquiler (NRA) debe solicitarlo cualquier propietario que destine su vivienda al alquiler de corta o media duración y la ofrezca públicamente.
En concreto, están obligados a obtener el NRA los propietarios que cumplan alguna de estas condiciones:
- Alquilan su vivienda por un periodo inferior a 12 meses, ya sea por días, semanas o meses.
- Ofrecen alquiler vacacional, pensado para estancias turísticas de corta duración.
- Ofrecen alquiler de temporada, por ejemplo para trabajadores desplazados, estudiantes o estancias temporales justificadas.
- Publican el inmueble en plataformas digitales, portales inmobiliarios o canales online de comercialización.
No importa si el alquiler se realiza de forma continua o sólo en determinados momentos del año. Tampoco importa si se trata de una vivienda habitual que se alquila de manera puntual. En el momento en que el inmueble se anuncia online para un alquiler de corta duración, el NRA pasa a ser obligatorio.
Este requisito se aplica tanto a propietarios particulares como a personas jurídicas, y afecta a viviendas completas o, en algunos casos, a habitaciones, siempre que entren dentro del marco de la normativa alquiler vacacional.
Por lo tanto, si una vivienda se ofrece públicamente para un alquiler temporal y puede reservarse a través de internet, debe contar con su correspondiente número de registro de alquiler. No es una opción. Es una condición legal para operar dentro de la normativa vigente.
Diferencias entre NRA y otras licencias
Este es uno de los puntos que más dudas genera. Y conviene dejarlo claro desde el principio: el Número de Registro de Alquiler (NRA) no sustituye a otras licencias ya existentes.
El NRA es un requisito de ámbito estatal. Su función es registrar y controlar los alquileres de corta y media duración dentro de un sistema común para toda España. Pero no autoriza, por sí solo, el uso turístico de una vivienda.
En comunidades como Andalucía, por ejemplo, sigue siendo obligatoria la licencia turística autonómica para poder ofrecer un alquiler vacacional. Esta licencia es la que valida que el inmueble cumple con la normativa específica de la comunidad y del municipio.
Por eso, ambos trámites cumplen funciones distintas:
- Licencia turística autonómica: autoriza el uso turístico de la vivienda según la normativa de cada comunidad autónoma. Regula aspectos como habitabilidad, requisitos técnicos y condiciones de explotación.
- NRA: identifica y registra el inmueble dentro del sistema estatal de alquileres de corta y media duración. Es necesario para poder anunciar la vivienda en plataformas digitales.
En la práctica, esto significa que una vivienda puede necesitar ambos requisitos al mismo tiempo. Tener solo uno no siempre es suficiente.
Cumplir con la normativa implica revisar qué licencias exige la comunidad autónoma y, además, contar con el número de registro de alquiler cuando el inmueble se comercializa online. Entender esta diferencia evita errores, sanciones y retrasos a la hora de poner la vivienda en alquiler.
¿Cómo solicitar el Número de Registro de Alquiler?
El proceso es telemático y se realiza a través de la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos. El trámite se vincula al Registro de la Propiedad.
Los pasos generales son estos:
- Acceder a la plataforma oficial.
- Identificar al propietario o representante.
- Aportar los datos del inmueble.
- Presentar la solicitud de forma online.
- Esperar la asignación del número.
Una vez validado, se asigna el número de registro de alquiler.
¿Qué documentación se necesita para el NRA?
Aunque puede variar según el caso, lo habitual es presentar:
- Documento de identidad del propietario.
- Referencia catastral del inmueble.
- Escritura o nota simple del Registro de la Propiedad.
- Dirección y datos básicos de la vivienda.
Esta información permite comprobar la titularidad y las características del inmueble.
¿Qué ocurre una vez obtenido el NRA?
Una vez asignado, el NRA debe mostrarse de forma visible en:
- Anuncios en plataformas digitales.
- Publicaciones comerciales del alquiler.
Sin este número, las plataformas pueden bloquear o retirar el anuncio. Y no es algo puntual. Es un control permanente.
Ventajas y desventajas de no tener el Número de Registro de Alquiler
Tener o no el Número de Registro de Alquiler (NRA) marca una diferencia clara en la gestión de un alquiler vacacional o de temporada. La siguiente tabla resume, de forma sencilla, qué ocurre en cada caso:
| Sin NRA | Con NRA |
| Riesgo de multas económicas y sanciones administrativas | Cumplimiento de la normativa alquiler vacacional |
| Posible retirada del anuncio en plataformas digitales | Publicación legal del inmueble en plataformas |
| Pérdida de ingresos al no poder alquilar | Continuidad en la comercialización del alquiler |
| Inseguridad jurídica para el propietario | Mayor seguridad legal para propietarios y huéspedes |
| Menor confianza por parte de los inquilinos | Más confianza y transparencia en la reserva |
| Gestión informal del alquiler | Gestión más profesional y ordenada |
En resumen, el NRA no es solo un requisito legal. Es una herramienta que protege al propietario, aporta seguridad al huésped y mejora la experiencia de alquiler para ambas partes. Cumplir la normativa evita problemas y permite alquilar con tranquilidad.
Importancia de contar con una inmobiliaria experta para gestionar el NRA
El trámite del Número de Registro de Alquiler (NRA) no es complicado, pero sí requiere precisión. Un dato mal cargado o una gestión incompleta puede retrasar el proceso o generar problemas más adelante.
Por eso, contar con una inmobiliaria en Estepona como Cabanillas Real Estate marca la diferencia. No se trata solo de presentar un formulario, sino de asegurarse de que todo el proceso cumpla con la normativa vigente.
Una agencia especializada:
- Conoce en detalle la normativa nacional y autonómica.
- Revisa la documentación antes de presentarla.
- Evita errores que pueden derivar en sanciones o bloqueos de anuncios.
- Garantiza que la vivienda se publique de forma legal en las plataformas.
- Asesora al propietario en otros trámites relacionados con el alquiler.
Delegar esta gestión permite al propietario centrarse en el rendimiento de su inmueble, con la tranquilidad de saber que todo está en regla. Y eso, al final, ahorra tiempo, reduce riesgos y evita costes innecesarios.
Conclusiones
El Número de Registro de Alquiler (NRA) se ha convertido en una pieza clave dentro del alquiler vacacional y de temporada en España. Desde julio de 2025, es obligatorio para anunciar y alquilar viviendas de corta o media duración de forma legal.
Cumplir con la normativa de alquiler vacacional no solo evita sanciones. También aporta seguridad jurídica, genera confianza en los huéspedes y ayuda a profesionalizar el mercado. En un entorno cada vez más regulado, estar al día ya no es opcional.
Si tienes una vivienda en Estepona o en la Costa del Sol y necesitas ayuda con el NRA o con la gestión legal de tu alquiler, Cabanillas Real Estate puede asesorarte en cada paso del proceso.
Contactar con un equipo especializado es la forma más sencilla de cumplir la normativa y alquilar con tranquilidad.
Si tienes consultas puedes contactar en sales@cabanillasrealestate.com
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