El mercado del alquiler turístico en España atraviesa un momento de transformación normativa significativa. Desde el 3 de abril de 2025, la nueva ley de propiedad horizontal establece reglas claras sobre quién puede destinar su vivienda al alquiler vacacional y bajo qué condiciones. Para propietarios e inversores en Estepona y la Costa del Sol, entender esta reforma es hoy parte fundamental de cualquier decisión de compra.
La demanda de alojamiento turístico en la zona no ha hecho más que crecer en los últimos años. Pero ese crecimiento también ha intensificado los conflictos vecinales y ha empujado al legislador a actuar. El resultado es una normativa que da más peso a las comunidades de propietarios y que cambia, de raíz, las condiciones bajo las cuales se puede operar un piso turístico en un edificio residencial.
Si estás pensando en invertir en propiedades en la Costa del Sol con fines vacacionales, esta guía te explica todo lo que necesitas saber.
¿Qué es la Ley de Propiedad Horizontal?
La Ley 49/1960 regula la organización y convivencia en los edificios divididos en pisos o locales con elementos comunes. Es el marco legal que define los derechos y obligaciones de cada propietario dentro de una comunidad de vecinos: desde el reparto de gastos hasta las normas de uso de las zonas compartidas, pasando por los procedimientos para tomar decisiones colectivas.
Su ámbito de aplicación abarca todo el territorio nacional, aunque las comunidades autónomas con derecho civil propio, como Cataluña, tienen regulaciones específicas que pueden diferir del texto estatal. En el caso de Andalucía, la ley estatal es de aplicación directa, lo que la hace especialmente relevante para quienes compran o invierten en municipios como Estepona, Marbella o Sotogrande.
La norma ha sido objeto de diversas modificaciones a lo largo de los años. La más reciente, y de mayor impacto para el mercado inmobiliario, llegó de la mano de la Ley Orgánica 1/2025 que entró en vigor en abril de 2025 y reformó específicamente los artículos 7 y 17.12 de la ley en relación con el alquiler turístico.
Nueva Ley de Propiedad Horizontal: ¿qué ha cambiado?
Antes de la reforma, el esquema era relativamente sencillo: un propietario podía destinar su vivienda al alquiler turístico salvo que los estatutos de la comunidad lo prohibieran expresamente. Si los estatutos no decían nada, el propietario tenía vía libre.
Desde el 3 de abril de 2025, esa lógica se invierte por completo. La nueva ley de propiedad horizontal exige que cualquier propietario que quiera iniciar la actividad de alquiler turístico obtenga primero la aprobación expresa de la comunidad de propietarios. Ya no basta con que no esté prohibido: es necesario que esté activamente autorizado.
Esta autorización requiere el voto favorable de tres quintas partes del total de propietarios, que a su vez representen las tres quintas partes de las cuotas de participación del edificio. La misma mayoría cualificada sirve para limitar, condicionar o prohibir la actividad, y también para aprobar cuotas especiales de hasta un 20% sobre los gastos comunes para las viviendas que se dediquen a este uso.
La reforma responde a una presión social creciente en zonas con alta densidad turística, y Estepona es un ejemplo claro de ello. El auge del alquiler vacacional en la Costa del Sol, con sus implicaciones sobre la convivencia y el acceso a la vivienda, fue uno de los factores que aceleró la necesidad de regular con más precisión este tipo de actividad.
Un aspecto importante: la ley no tiene efectos retroactivos. Las viviendas que ya estuvieran registradas y operando legalmente como pisos turísticos antes del 3 de abril de 2025 pueden continuar con su actividad bajo las condiciones anteriores. Sin embargo, la comunidad sí puede aprobar, con la misma mayoría, recargos sobre sus cuotas o nuevas limitaciones sobre el uso de zonas comunes.
Alquiler turístico sin permiso: ¿qué dice el artículo 7.2?
El artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal regula las obligaciones de los propietarios y ocupantes en cuanto al uso de sus viviendas dentro de la comunidad. Con la reforma de la Ley Orgánica 1/2025, este artículo contempla ahora tres apartados relevantes para el alquiler turístico.
El apartado 7.2 prohíbe desarrollar en la vivienda o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, dañosas para la finca, o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. Este apartado ya existía antes de la reforma y constituía la vía clásica para actuar contra vecinos que generaran problemas de convivencia.
El nuevo apartado 7.3, incorporado por la Ley Orgánica 1/2025, aborda directamente el alquiler turístico: establece que el propietario que quiera ejercer esta actividad debe obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad, en los términos del artículo 17.12. Esta incorporación elimina las ambigüedades interpretativas que antes complicaban los procedimientos judiciales.
¿Cuándo se puede denunciar a un vecino?
El artículo 7.2 permite actuar cuando la actividad resulta molesta o perjudicial para el resto de la comunidad. En el contexto del alquiler turístico, los supuestos más habituales incluyen ruidos reiterados fuera del horario permitido, uso intensivo y conflictivo de zonas comunes como piscinas o ascensores, comportamientos que alteran la convivencia normal del edificio, y la operación de una vivienda turística sin contar con la autorización expresa de la comunidad exigida desde abril de 2025.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo, recogida en las sentencias 1232 y 1233/2024 de 3 de octubre, ya reconocía que el alquiler vacacional puede generar molestias objetivas que justifican la intervención de la comunidad, especialmente en zonas de alta incidencia turística.
Procedimiento legal en la comunidad
El proceso contemplado en el artículo 7.2 sigue una secuencia definida. En primer lugar, el presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquier propietario, requiere fehacientemente al infractor la cesación inmediata de la actividad, con advertencia de acciones legales. Este requerimiento debe realizarse por un medio que deje constancia de su recepción, habitualmente mediante burofax.
Si el propietario hace caso omiso, el presidente, previa autorización de la Junta de propietarios convocada al efecto, puede interponer una acción de cesación ante los tribunales. El juez puede adoptar medidas cautelares de forma inmediata, incluyendo el cese provisional de la actividad.
Posibles sanciones
Si la sentencia es estimatoria, el juez puede ordenar la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización por daños y perjuicios. Además, puede imponer la privación del derecho de uso de la vivienda por un período de hasta tres años, en función de la gravedad de la infracción y los perjuicios causados. Si el infractor no es el propietario sino un ocupante, la sentencia puede declarar extinguidos todos sus derechos sobre la vivienda y ordenar su lanzamiento.
¿Se puede alquilar una vivienda turística sin autorización?
Desde el 3 de abril de 2025, la respuesta es clara: no, al menos no para nuevas actividades. Cualquier propietario que quiera iniciar el alquiler turístico en un edificio sujeto a la Ley de Propiedad Horizontal necesita obtener el voto favorable de los tres quintos de los propietarios y cuotas de participación antes de comenzar a operar.
Los estatutos del edificio siguen teniendo relevancia. Si ya contemplaban una prohibición expresa, esa sigue siendo válida. Pero incluso en ausencia de prohibición estatutaria, la autorización expresa de la junta es hoy un requisito legal ineludible. El acuerdo de autorización no necesita inscribirse en el Registro de la Propiedad para tener validez frente a la comunidad, aunque sí es recomendable elevarlo a escritura pública e inscribirlo para que sea oponible frente a terceros adquirentes.
Por otra parte, la autorización comunitaria no reemplaza a la licencia administrativa. Para operar legalmente una vivienda de uso turístico en Estepona, el propietario también debe cumplir con la normativa autonómica andaluza e inscribir la propiedad en el Registro de Turismo de Andalucía. A partir del 1 de julio de 2025, además, es obligatoria la inscripción en el nuevo Registro Estatal de Prestadores de Servicios de Vivienda para Uso Turístico, creado por el Real Decreto 1312/2024, que asigna a cada propiedad un número identificador único que debe figurar en todos los anuncios y contratos.
Impacto de la normativa en propietarios en Estepona
Estepona es uno de los municipios de la Costa del Sol donde el alquiler vacacional ha experimentado un crecimiento más sostenido. Su posicionamiento como alternativa a Marbella, con precios más accesibles y una oferta residencial diversa, lo convierte en un destino atractivo tanto para turistas como para inversores internacionales.
En este contexto, la nueva ley de propiedad horizontal actualizada añade una capa de complejidad que conviene anticipar. Quienes ya operaban legalmente antes de abril de 2025 pueden continuar su actividad, aunque deberán asumir posibles recargos en las cuotas comunitarias si la junta así lo decide. Para los nuevos compradores, el escenario es diferente: adquirir una propiedad con intención de destinarla al alquiler turístico implica, antes que nada, conocer la posición de la comunidad al respecto.
La actitud de la junta puede variar enormemente entre edificios. En algunas comunidades ya hay acuerdos de prohibición adoptados por la mayoría requerida. En otras, la cuestión no ha sido sometida a votación. Comprar sin verificar este aspecto puede comprometer la rentabilidad esperada de la inversión.
Según la estadística experimental del Instituto Nacional de Estadística (INE), en noviembre de 2025 había 329.764 viviendas turísticas comercializadas en plataformas en España, lo que representa un descenso interanual del 12,4%, el mayor de la serie histórica, en parte atribuible a la creciente presión normativa sobre este tipo de actividad.
Claves antes de comprar una propiedad para alquiler turístico
Revisar los estatutos de la comunidad
El primer paso antes de cualquier operación de compra orientada al alquiler turístico es solicitar los estatutos de la comunidad de propietarios y el libro de actas reciente. Los estatutos pueden contener prohibiciones expresas que impidan el uso vacacional con independencia de lo que diga la ley general. Las actas permiten verificar si ya se han adoptado acuerdos de prohibición o si el tema está en debate entre los vecinos.
Evaluar la viabilidad legal
Conocer los estatutos no es suficiente si no se interpreta correctamente su contenido en relación con la normativa vigente. Un abogado especializado en derecho inmobiliario puede analizar si la propiedad puede destinarse al alquiler turístico, qué pasos deben seguirse para obtener la autorización comunitaria, y qué documentación administrativa es necesaria a nivel autonómico y estatal. Esta evaluación previa evita sorpresas una vez formalizada la compra.
Asesorarte con expertos inmobiliarios
Contar con una inmobiliaria local con conocimiento profundo del mercado y de la normativa vigente marca una diferencia real. En Cabanillas Real Estate llevamos más de 60 años operando en Estepona y la Costa del Sol, con un equipo que incluye expertos en derecho urbanístico. Cuando acompañamos una operación de compra orientada a la inversión, el análisis legal y la viabilidad del uso pretendido forman parte del proceso desde el primer momento. Puedes explorar nuestras propiedades disponibles en Estepona o consultarnos directamente para recibir asesoramiento personalizado.
Conclusiones
La nueva ley de propiedad horizontal española representa un cambio estructural en la regulación del alquiler turístico. La exigencia de autorización expresa por mayoría cualificada convierte a la comunidad de propietarios en un actor central de cualquier decisión de uso vacacional, y el desconocimiento de esta norma puede tener consecuencias económicas y legales importantes.
Para inversores interesados en Estepona y la Costa del Sol, el mensaje es claro: la rentabilidad de una propiedad destinada al alquiler turístico depende hoy, en buena medida, de su situación normativa dentro de la comunidad. Verificar estatutos, evaluar la posición de la junta y contar con asesoramiento especializado son pasos que deben preceder a cualquier firma.
En Cabanillas Real Estate estamos para acompañarte en ese proceso. Si estás pensando en comprar una propiedad en Estepona con fines de inversión o alquiler vacacional, contáctanos y te ayudamos a tomar la decisión correcta con toda la información sobre la mesa.
Si tienes consultas puedes contactar en sales@cabanillasrealestate.com
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