En este artículo vamos a ver, con claridad, qué hace exactamente y qué queda completamente fuera de su control.

¿Qué es un notario y cuáles son sus funciones en la compraventa de una vivienda?

Para empezar, hay que tener claro qué es un notario. Es un funcionario público del Estado. Su trabajo es imparcial. No está del lado del comprador ni del vendedor. Su deber es garantizar que la compraventa cumple con la ley vigente.

Entonces, ¿qué hace un notario el día de la firma? Sus tareas principales son estas:

• Identificar a las partes comprobando el DNI o pasaporte de cada uno.

• Revisar si la vivienda tiene cargas. Accede al Registro de la Propiedad para ver si la casa tiene hipotecas previas, embargos o deudas pendientes. También verifica quién es el titular real y si alguien tiene el usufructo de vivienda.

• Leer las condiciones de la compraventa en voz alta.

• Asegurarse de que ambas partes entienden lo que están firmando.

• Confirmar los medios de pago que se van a usar (cheques bancarios, transferencias, etc.).

Si te preguntas quién hace la escritura de una propiedad, es el propio notario. Él redacta el documento oficial basándose en los datos y los acuerdos que le entregan el comprador y el vendedor.

Otra duda frecuente es quién elige el notario en una compraventa. La norma dicta que quien asume la mayor parte de los costes de la notaría tiene derecho a elegirlo. En la práctica, esto significa que casi siempre lo elige el comprador.

Lo que el notario NO hace por ti (Errores comunes)

Este es el punto más importante. El notario asegura que el papeleo final sea legal. Pero hay cosas que no hace y que debes saber antes de sentarte a firmar.

• No negocia el precio ni las condiciones. El notario no entra a valorar si estás pagando mucho o poco por la casa.

• No redacta el contrato de arras. Este documento privado se hace semanas antes de ir a la notaría. Lo redactan las partes implicadas o su agencia inmobiliaria.

• No es tu abogado personal. Como es imparcial, no va a defender tus intereses privados por encima de los del vendedor.

• No revisa el estado físico de la vivienda. Esto es vital. El notario no sabe si la casa tiene humedades, averías en las tuberías o vicios ocultos. Él solo revisa el estado legal en los papeles.

Dudas frecuentes: Gastos y plazos en la notaría

Ir a la notaría implica gastos y tiempos de espera. Estas son las respuestas directas a las preguntas económicas y logísticas más habituales.

¿Quién paga el notario en una compraventa?

Vamos al grano con quién paga el notario en una compraventa.

El Código Civil español establece un reparto: el vendedor debe pagar la escritura original (matriz) y el comprador paga las copias.

Pero la realidad en el mercado es distinta. La ley permite llegar a acuerdos. Y lo normal hoy en día es que se pacte que el comprador asuma todos los gastos de la notaría de la escritura de propiedad. Debes saber que los honorarios de los notarios (conocidos como aranceles) están regulados por el Estado. Todos cobran lo mismo por el mismo servicio.

¿Cuánto tarda un notario en hacer una escritura de compraventa?

Esto depende bastante de la carga de trabajo de cada oficina, así que dar un plazo exacto es difícil. Como referencia general, para saber cuánto tarda un notario en hacer una escritura de compraventa, lo razonable es calcular entre unos días y un par de semanas desde que entregas toda la documentación necesaria. Y esa documentación completa, dicho sea de paso, suele ser el verdadero cuello de botella.

Si compras con hipoteca, el panorama cambia y conviene tenerlo muy presente. La Ley Hipotecaria exige que pasen al menos 10 días desde que el banco envía la información de tu préstamo al notario hasta que se puede firmar la escritura. No es un trámite pasivo, por el contrario, durante esos 10 días tienes que acudir a la notaría, resolver dudas y firmar un acta previa. Saltarse este paso no es una opción.

¿Por qué contar con Cabanillas Real Estate marca la diferencia el día de la firma?

Como hemos visto, el notario da fe del acto legal, pero no negocia por ti ni revisa la casa físicamente. Ahí es donde ir de la mano de una inmobiliaria en Estepona lo cambia todo.

Nosotros hacemos el trabajo previo. Nos encargamos de que toda la documentación técnica y legal llegue perfecta a la notaría. Revisamos los borradores de la escritura de compraventa antes de la firma para evitar errores. Coordinamos las agendas de los compradores, los vendedores y el banco.

Y lo más importante: te acompañamos ese mismo día. Estamos ahí para resolver cualquier duda de última hora y garantizar una operación 100% segura. Si quieres comprar propiedades inmobiliarias en Estepona, nosotros nos ocupamos de los detalles que el notario no cubre. Igual si tu objetivo es vender casa en Estepona. Protegemos tus intereses desde el primer día hasta la entrega de llaves.

Conclusiones

El notario es, sin duda, una figura fundamental en toda esta operación. Otorga la seguridad jurídica final, redacta la escritura y comprueba las cargas registradas sobre la propiedad. Pero ahí termina su terreno. La preparación de los documentos, la negociación previa entre las partes y la revisión del estado físico de la casa (humedades, instalaciones, reformas pendientes) no son cosa suya. Esa responsabilidad es tuya, o de tu agencia inmobiliaria si decides apoyarte en una.

Dicho de otra forma, el trabajo duro se hace mucho antes de pisar la notaría, no ese día.

Si buscas propiedades inmobiliarias en Estepona y quieres llegar a ese día sin sobresaltos, contacta con Cabanillas Real Estate.

¿Te queda alguna duda sobre la documentación que debes preparar antes de pedir cita en la notaría?

La entrada Qué hace realmente el notario en una compraventa inmobiliaria en España (y qué NO hace) se publicó primero en Cabanillas Real Estate.

Ahora bien, antes de firmar nada, conocer los riesgos urbanísticos no es opcional, es obligatorio. El mercado de terrenos rústicos en Andalucía se rige por reglas estrictas, y algo que muchos compradores descubren tarde es que no puedes comprar una parcela y empezar a construir al día siguiente. La legislación autonómica marca los límites, y el primer paso, sin excepción, es conocer la Ley LISTA (Ley de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía). 

Entenderla bien es lo que te va a evitar sorpresas legales y gastos que no estaban en el presupuesto, por eso, te invitamos a seguir leyendo este artículo. 

¿Se puede construir en terreno rústico? Lo que dicta la ley

La duda principal de los compradores es clara. Muchos preguntan si se puede construir en terreno rústico. La respuesta requiere analizar el marco legal.

La actual Ley LISTA (Ley 7/2021) cambió la forma de organizar el territorio. Ya no utiliza la clasificación tradicional de la antigua ley LOUA. Términos como “suelo no urbanizable” ya no son precisos. La normativa actual habla de suelo rústico y establece distintas categorías. También fija diferentes regímenes de protección para cada parcela.

Para saber si se puede construir en suelo rústico, hay que diferenciar dos grandes grupos. Primero está el suelo rústico preservado por la ordenación territorial o urbanística. Este tipo de suelo tiene el nivel máximo de protección. Después está el resto del suelo rústico.

La regla general es la preservación del entorno. La posibilidad de construir depende siempre de un factor clave. El uso que planeas darle al terreno debe tener compatibilidad total con la normativa urbanística y sectorial aplicable en ese municipio. Existen fuertes limitaciones legales y medioambientales. El suelo rústico está pensado para mantener su naturaleza, no para la expansión urbana.

Qué se puede hacer en un terreno rústico: usos permitidos

Antes de pagar ninguna fianza (y esto lo repetimos siempre, porque es donde más errores vemos) el comprador tiene que saber con exactitud qué se puede hacer en ese terreno rústico. Las actividades permitidas están muy definidas, y no dejan demasiado margen para la interpretación.

Como regla general, lo que se permite es aquello que deriva de la propia naturaleza del terreno: usos agrícolas, usos ganaderos, actividades forestales o proyectos vinculados a energías renovables. Para desarrollar estas actividades sí se permite levantar edificaciones necesarias, como naves agrícolas o almacenes de aperos, pero siempre bajo control municipal estricto. Nada se construye sin que el Ayuntamiento lo sepa y lo autorice.

El uso residencial es otra historia, y aquí es donde más expectativas hay que bajar a tierra. Construir una vivienda en suelo rústico solo es posible en los supuestos excepcionales que prevén la normativa y el planeamiento urbanístico aplicable. Tener una parcela grande no te da, por sí solo, derecho a levantar una casa; esa es probablemente la confusión más común que nos encontramos.

Y hay una norma que no admite excepciones: ninguna actuación o edificación en estas parcelas puede dar lugar a nuevos asentamientos. Todo proyecto necesita informes de viabilidad municipal, el Ayuntamiento tiene que estudiar el caso puntual y emitir un permiso previo. Construir sin esos informes no es un atajo, es directamente una infracción de la ley.

Casa en terreno rústico: problemas frecuentes y sanciones

Edificar sin permiso tiene un coste alto. Los problemas de construir una casa en terreno rústico al margen de la ley son muy graves. El nuevo propietario asume todos los riesgos legales y financieros, incluso si compró la casa ya construida por otro.

Las administraciones persiguen la edificación ilegal. Si detectan una construcción irregular, el Ayuntamiento abrirá un expediente sancionador. Esto conlleva multas económicas de gran importe. Además, la casa tendrá la imposibilidad de contratar suministros básicos. No podrás dar de alta servicios oficiales de agua corriente o luz eléctrica. En los casos más graves y si el suelo está especialmente protegido, un juez puede dictar órdenes de demolición. El coste del derribo lo paga el propietario.

Para intentar solucionar viviendas irregulares antiguas, la ley andaluza contempla la figura del AFO (Asimilado a Fuera de Ordenación). Es un trámite para viviendas construidas en el pasado sobre las que ya no se pueden aplicar sanciones por el paso del tiempo.

Sin embargo, hay que aclarar un concepto erróneo muy común. Muchos compradores creen que el documento AFO “legaliza” la vivienda. Esto no es cierto. El reconocimiento de AFO no legaliza la edificación. Su única función es reconocer una situación jurídica concreta. Obtener el AFO permite contratar determinados servicios básicos. También autoriza a realizar obras de conservación y mantenimiento estrictamente necesarias. Pero la casa no adquiere la condición de legal. Comprender esto es tan necesario como conocer las normas básicas de convivencia o la Nueva Ley de Propiedad Horizontal: la información precisa evita conflictos a largo plazo.

Aspectos a revisar si se puede construir en suelo rústico

La precaución es fundamental en este sector. Antes de firmar un contrato de compraventa, debes solicitar varios documentos exactos. Tienes que verificar la información por tu cuenta o mediante tu agente inmobiliario.

El primer paso es pedir la nota simple en el Registro de la Propiedad. Este documento te dice quién es el titular actual. También revela si la parcela tiene deudas, hipotecas o embargos.

El segundo paso es solicitar el certificado urbanístico. Se pide en el Ayuntamiento correspondiente al terreno. Es el documento más importante de todos. El certificado detalla la clasificación exacta del suelo y los usos que el plan general aprueba para esa parcela en concreto. Te dirá de forma oficial qué puedes hacer allí.

El tercer paso es realizar una comprobación catastral. Tienes que comparar los planos del Catastro con la realidad física del terreno. A veces, los límites reales no coinciden con los registros de la administración. Revisar esto te ayuda a descartar posibles invasiones de linderos o infracciones previas.

Explorar el mercado de Venta de terrenos y parcelas en Estepona es mucho más seguro cuando aplicas estos filtros de control.

Conclusiones

La prevención legal no es un trámite más, es el paso que decide si tu inversión sale bien o termina en un problema costoso. Nunca bases una compra de este tipo en suposiciones o en lo que te prometa alguien de palabra; en urbanismo, lo verbal no vale nada. Comprar un terreno exige rigor y comprobaciones formales, punto. Revisar la normativa urbanística y entender de verdad las limitaciones del suelo rústico es, en definitiva, lo que protege tu capital.

Por eso el asesoramiento experto no es un lujo, es prácticamente un requisito. Una agencia local conoce cómo se aplica la ley en su propio municipio, con sus particularidades y sus criterios específicos. El equipo de Cabanillas Real Estate, como inmobiliaria experta en Estepona, gestiona la evaluación completa de las propiedades, encargándose de las comprobaciones urbanísticas pertinentes tanto en el Ayuntamiento como en el Registro.

Contar con ayuda profesional te permite conocer el estado real del suelo antes de comprar, no después, cuando ya es tarde para hacer nada. Si estás buscando propiedades inmobiliarias en Estepona, rodéate del asesoramiento adecuado desde el principio. Es la diferencia entre una inversión segura en la Costa del Sol y un problema disfrazado de oportunidad.

La entrada Riesgos urbanísticos antes de comprar un suelo en Andalucía se publicó primero en Cabanillas Real Estate.

Ya sabes que puedes comprar. Esto es lo que viene después

El NIE, el pasaporte en vigor, la cuenta bancaria española y la acreditación del origen de los fondos son los requisitos básicos que necesita cualquier extranjero para comprar una vivienda en España. Ya los explicamos con detalle en nuestra guía sobre requisitos para comprar una casa siendo extranjero, así que si todavía tienes dudas sobre alguno de esos puntos, te conviene empezar por ahí.

Lo que genera más incertidumbre suele aparecer después de esos primeros pasos: qué trámites cambian según tu nacionalidad, cómo comprar si no puedes estar físicamente en España durante todo el proceso, y por qué elegir bien a quién te acompaña puede evitarte más de un problema.

Ser comunitario o no comunitario cambia más trámites de los que parece

Si eres ciudadano de la Unión Europea, puedes solicitar un NIE temporal cuando solo vienes a comprar y no piensas quedarte, o inscribirte en el Registro Central de Extranjeros si tu intención es residir en España más de tres meses. Esa inscripción como residente comunitario es un paso adicional que no le corresponde a quien solo busca una segunda vivienda.

Si vienes de fuera de la Unión Europea, el trámite pasa por el formulario EX-15 ante la Oficina de Extranjería o el consulado español de tu país. La diferencia aparece si además tramitas una autorización de residencia, por ejemplo porque planeas instalarte en España de forma permanente: en ese caso necesitarás la Tarjeta de Identidad de Extranjero (TIE), un documento que acredita tu residencia legal y que un comprador que solo busca una vivienda vacacional no necesita.

La Policía Nacional detalla el procedimiento completo de solicitud del NIE en su sede electrónica, con los plazos y la documentación exigida según cada situación.

Comprar sin pisar España cada dos semanas: el poder notarial

Uno de los mayores frenos para comprar desde fuera es pensar que hace falta viajar constantemente: para ver la propiedad, para firmar el contrato de arras, para firmar la escritura ante notario. En la práctica, buena parte de ese proceso se puede delegar mediante un poder notarial.

Con un poder bien redactado, tu apoderado puede firmar el contrato de compraventa, solicitar tu NIE, gestionar la apertura de la cuenta bancaria y comparecer ante notario en tu nombre. Puedes otorgarlo ante un notario español, ante el cónsul de España en tu país, o ante un notario extranjero siempre que el documento se legalice después mediante apostilla, tal como confirma el Consejo General del Notariado para cualquier extranjero que quiera otorgar un poder con validez en España.

Este mecanismo también resuelve un caso que se repite más de lo que parece: el de españoles que viven fuera del país y quieren comprar una vivienda aquí, ya sea para volver algún día o como inversión. El camino legal es el mismo poder notarial, con la diferencia de que en ese caso no hace falta NIE porque ya cuentan con DNI.

Por qué contar con una inmobiliaria especializada marca la diferencia

Con la demanda que tiene la Costa del Sol en este momento, muchas de las propiedades más exclusivas de la zona se gestionan de forma confidencial, como propiedades fuera de mercado. No aparecen en portales inmobiliarios ni en anuncios públicos, y la única manera de acceder a ellas es a través de una agencia local con contactos directos en la zona.

A eso se suma todo lo anterior: entender qué trámites te corresponden según tu nacionalidad, coordinar la firma si no puedes viajar, y verificar que la vivienda esté libre de cargas antes de firmar nada. En Cabanillas Real Estate acompañamos cada paso de ese proceso, y si todavía estás decidiendo en qué zona buscar, nuestra guía para comprar casa en Estepona repasa el resto del camino paso a paso.

Empecemos a buscar tu próxima vivienda en España

Ahora toca encontrar la vivienda concreta que se ajuste a lo que buscas.

Si quieres empezar a ver opciones reales en Estepona y la Costa del Sol, puedes explorar nuestra selección de propiedades en venta o contactarnos directamente, y te ayudamos a dar con ella.

La entrada Lo que nadie te explica sobre comprar una casa en España siendo extranjero se publicó primero en Cabanillas Real Estate.

👉 ¿Estás pensando en comprar una casa en España siendo extranjero? Conoce qué trámites cambian según tu nacionalidad, cómo gestionar la compra a distancia y qué debes revisar antes de firmar. Léelo en nuestro último artículo.

¿Qué impuestos paga un no residente al vender en Andalucía?

Los tres elementos centrales son el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR), la retención del 3% que aplica el comprador y la plusvalía municipal. Ya explicamos en detalle cómo funciona cada uno, incluida la exención por reinversión, en nuestra guía sobre impuestos al vender una vivienda en España siendo no residente. Aquí nos centramos en lo que se suma cuando la propiedad está en Andalucía.

Impuesto sobre la renta de no residentes (IRNR)

El IRNR grava la diferencia entre el precio de compra y el precio de venta, con el 19% para residentes en la Unión Europea, Noruega, Islandia o Liechtenstein, y el 24% para el resto, según los tipos vigentes de la Agencia Tributaria. Se declara mediante el Modelo 210. Si vendiste tu vivienda habitual y eres residente en alguno de esos países, puedes quedar exento si reinviertes el importe en una nueva vivienda habitual dentro de los dos años siguientes: los requisitos completos están en el artículo que enlazamos arriba.

Retención del 3% en la compraventa

Cuando vendes siendo no residente, el comprador retiene el 3% del precio y lo ingresa en Hacienda mediante el Modelo 211, como garantía de que el impuesto se va a pagar. Si esa retención termina siendo mayor que tu cuota final, puedes pedir la devolución del exceso presentando el Modelo 210.

Plusvalía municipal en Andalucía

Cada ayuntamiento andaluz fija su propia plusvalía. Estepona, Marbella y Málaga capital pueden aplicar coeficientes distintos sobre el mismo incremento de valor del suelo, así que conviene pedir el importe estimado a tu ayuntamiento antes de cerrar la operación, no después.

Qué revisar antes de firmar la venta

Además de los tres impuestos, hay gastos que pueden aparecer sobre la mesa el día de la firma si no los revisaste antes.

IBI al corriente

El recibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles del año en curso corresponde a quien era propietario el 1 de enero, pero eso no te obliga a asumirlo entero si vendes a mitad de año. La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, en su sentencia 409/2016 de 15 de junio, estableció que, salvo pacto en contrario, puedes repercutir al comprador la parte proporcional al tiempo que cada uno mantuvo la titularidad. Esta doctrina es civil, entre las partes: el ayuntamiento sigue girando el recibo a quien figuraba como propietario a 1 de enero, así que conviene dejar el reparto por escrito en el contrato.

En la práctica de las compraventas inmobiliarias es habitual que el importe del IBI se prorratee entre vendedor y comprador en proporción al tiempo durante el cual cada uno haya sido titular del inmueble durante ese año.

Comunidad de propietarios al corriente 

Si la vivienda está en una urbanización o edificio con comunidad, pide el certificado de estar al corriente de pago antes de firmar. Una deuda de comunidad pendiente puede frenar la operación en el último momento.

La tasa de basura u otras tasas municipales asociadas al inmueble también deberían estar saldadas. El comprador o el notario suelen pedir justificante de estos pagos.

Si el inmueble tiene alguna carga urbanística pendiente, por ejemplo derivada de un expediente de parcelación o de una obra sin finalizar, conviene identificarla con tiempo, porque puede afectar el precio o la viabilidad de la venta.

Por qué contar con una inmobiliaria especializada en Estepona

Coordinar el IRNR, la retención, la plusvalía y estos gastos previos con tu abogado, tu gestoría y el comprador es exactamente el tipo de trabajo que hacemos todos los días. En Cabanillas Real Estate llevamos más de seis décadas gestionando ventas de no residentes en Estepona y la Costa del Sol, y coordinamos cada gestión fiscal y legal para que la operación llegue a la firma sin sorpresas.

¿Necesitas ayuda para vender tu propiedad en Andalucía?

Si tienes una vivienda en Andalucía y estás evaluando venderla siendo no residente, cuéntanos en qué punto del proceso te encuentras y te diremos qué impuestos y gastos te corresponden en tu caso. Contáctanos y lo revisaremos juntos.

La entrada Impuestos al vender una vivienda en Andalucía siendo no residente se publicó primero en Cabanillas Real Estate.

👉 ¿Quieres conocer los impuestos al vender una vivienda en Andalucía siendo no residente? En nuestro artículo te explicamos qué tributos y gastos debes tener en cuenta antes de firmar.

¿Cómo es vivir en Estepona?

El ritmo de vida en Estepona es mediterráneo en el sentido más literal: pausado, orientado al exterior, con el mar como telón de fondo permanente. La ciudad tiene más de 300 días de sol al año, 21 kilómetros de costa repartidos en 17 playas, y un paseo marítimo que conecta el centro con los barrios residenciales del oeste.

Lo que diferencia a Estepona de otros municipios de la Costa del Sol es que ha sabido crecer sin perder su carácter. El casco antiguo conserva la arquitectura andaluza tradicional: calles empedradas, fachadas encaladas cubiertas de buganvillas, plazas con sombra donde todavía se toma café por las mañanas. A pocos minutos en coche, las urbanizaciones de la zona oeste y la Nueva Milla de Oro ofrecen un perfil completamente distinto: viviendas modernas, servicios de primer nivel y acceso rápido a la autovía.

Esa variedad interna es uno de sus activos principales. Dentro de Estepona conviven zonas muy diferenciadas: el ambiente más urbano y cultural del casco antiguo, el entorno náutico del puerto con su oferta de restauración internacional, y las urbanizaciones residenciales cerradas hacia el oeste, muchas de ellas con vistas al mar, colegios internacionales y centros médicos en el entorno próximo.

Ventajas (y algunas desventajas) de vivir en Estepona

El clima es la ventaja más conocida, y con razón: inviernos suaves que permiten comer en terraza casi todo el año, veranos largos pero atemperados por la brisa marina, y una humedad que resulta más llevadera que en el interior. Para quienes vienen del norte de Europa o del centro de España, el cambio es inmediato y perceptible.

La seguridad es otro factor que aparece de forma consistente entre quienes ya viven aquí. Estepona mantiene índices de criminalidad bajos y una sensación de tranquilidad que no es habitual en municipios de su tamaño con alto componente turístico. Eso la hace especialmente atractiva para familias con hijos y para personas mayores que buscan independencia sin sacrificar seguridad.

La oferta de servicios es completa: colegios internacionales, centros médicos modernos, campos de golf, restaurantes con cocina de todo el mundo, y el Orquidario, uno de los jardines botánicos más singulares de Europa. La conexión con Marbella (5 minutos) y con Málaga (menos de una hora por la AP-7) hace que vivir aquí no implique aislarse de nada.

En cuanto a desventajas, conviene mencionarlas con honestidad. El mercado inmobiliario ha experimentado una revalorización constante en los últimos años, especialmente en zonas cercanas al mar y en las nuevas urbanizaciones, lo que eleva el precio de entrada. En temporada alta, algunas zonas del centro y del paseo acusan la presión turística. La oferta cultural ha crecido, pero Estepona sigue siendo una ciudad costera de tamaño mediano: quien necesita la actividad permanente de una capital va a notar la diferencia.

¿Qué llevó a nuestros clientes a comprar en Estepona?

Entre los clientes que hemos acompañado en los últimos años, los perfiles son variados: familias del norte de Europa que buscan residencia permanente, compradores británicos y escandinavos que quieren una segunda vivienda con buena conexión aérea, y profesionales que trabajan en remoto y priorizan calidad de vida sobre proximidad a una capital. 

Lo que comparten, con independencia del perfil, es que la decisión de comprar en Estepona rara vez es impulsiva: llegan después de haber comparado opciones, y eligen esta ciudad porque ofrece un equilibrio que otros destinos de la Costa del Sol no alcanzan al mismo precio.

La duda que aparece con más frecuencia es la zona. Estepona no es homogénea, y elegir entre el casco antiguo, el entorno del puerto o las urbanizaciones del oeste implica entender bien qué estilo de vida se busca, qué uso se le dará a la propiedad y qué presupuesto se maneja. 

Para quien llega de fuera, esa variedad puede resultar difícil de ordenar sin orientación local. En nuestro artículo sobre las mejores zonas para vivir en Estepona encontrarás un análisis detallado de cada barrio con precios y perfil de comprador.

Lo que también nos trasladan con frecuencia es la importancia de haber contado con asesoramiento antes de visitar propiedades, no después. Tener claro el tipo de vivienda, la zona con mayor proyección y los pasos legales del proceso en España ahorra tiempo y evita decisiones que luego son difíciles de revertir.

¿Por qué conviene tener una inmobiliaria local antes de decidir?

El mercado inmobiliario de Estepona ha cambiado con rapidez. En zonas cercanas al mar y en las nuevas urbanizaciones, la demanda internacional sostenida ha impulsado los precios al alza de forma constante. Eso significa que las oportunidades reales exigen rapidez, conocimiento del mercado y acceso a propiedades que no siempre llegan a los portales generales.

Una inmobiliaria en Estepona con presencia local aporta algo que ningún portal puede ofrecer: contexto. Saber qué urbanizaciones tienen proyección real, cuáles convienen para uso permanente y cuáles son más adecuadas para inversión con rentabilidad por alquiler, qué precios son razonables según zona y tipología, y cómo navegar la documentación legal de una compraventa en España.

En Cabanillas Real Estate llevamos más de seis décadas trabajando en Estepona y la Costa del Sol. Conocemos el mercado desde adentro, tenemos acceso a propiedades fuera del circuito convencional, y acompañamos todo el proceso: desde la primera visita hasta la firma. 

Si estás evaluando si vivir en Estepona tiene sentido para ti, podemos ayudarte a convertir esa evaluación en una decisión informada. Para quienes también quieren entender el contexto más amplio del mercado en la región, tenemos un análisis detallado sobre por qué invertir en propiedades en la Costa del Sol.

Preguntas frecuentes sobre vivir en Estepona

¿Cuánto cuesta vivir en Estepona? 

El coste de vida es inferior al de Marbella, aunque los precios han subido en los últimos años por la demanda internacional. Una cena para dos en un restaurante de gama media ronda los 50-60 euros, y los servicios básicos para una pareja se sitúan entre 100 y 150 euros al mes. La mayor variable es la vivienda: los precios varían considerablemente según la zona, con diferencias significativas entre el casco antiguo, el entorno del puerto y las urbanizaciones del oeste.

¿Se puede vivir en Estepona sin hablar español? 

En la práctica, sí. El inglés está muy extendido en la ciudad: médicos, abogados, agentes inmobiliarios y buena parte del comercio local operan habitualmente en inglés. La comunidad internacional es amplia y está bien integrada, lo que facilita la transición para quienes llegan sin conocimientos previos del idioma.

¿Es necesario tener coche para vivir en Estepona? 

Depende de la zona y del estilo de vida. El transporte público conecta Estepona con Marbella y Málaga, y dentro del núcleo urbano es posible moverse a pie o en bici. Dicho esto, la mayoría de residentes opta por tener coche, especialmente quienes viven en urbanizaciones alejadas del centro o necesitan desplazarse con regularidad hacia otras localidades.

¿Es Estepona mejor que Marbella para vivir? 

Depende de lo que se busque. Marbella ofrece más actividad, más servicios de alto nivel y mayor proyección internacional, pero a un coste significativamente más elevado. Estepona tiene un ritmo más tranquilo, una escala más humana y precios más contenidos, manteniendo un entorno y una calidad de vida muy similares. Para quienes priorizan la tranquilidad y la relación calidad-precio, Estepona suele resultar la opción más equilibrada de las dos.

Conclusiones

Vivir en Estepona es una decisión que, para quien encaja con lo que la ciudad ofrece, raramente se lamenta. El clima, el entorno, la seguridad y la calidad de los servicios disponibles hacen de esta ciudad costera una de las opciones más sólidas de la Costa del Sol, tanto para residencia habitual como para segunda vivienda o inversión. Lo que marca la diferencia entre una buena compra y una decisión apresurada es siempre la misma variable: el asesoramiento local antes de actuar.

Si estás valorando comprar en Estepona, podemos ayudarte a analizar tu caso concreto y presentarte opciones que se ajusten realmente a lo que buscas, evitando visitas innecesarias y decisiones poco informadas. Contacta con nosotros y cuéntanos qué estás buscando. Te ayudamos a encontrarlo.

La entrada Vivir en Estepona: calidad de vida en la Costa del Sol se publicó primero en Cabanillas Real Estate.

Si te preguntas si el propietario puede entrar en la vivienda alquilada, la respuesta general es clara: no, salvo que cuente con el consentimiento del arrendatario, una autorización judicial o se produzca una situación excepcional prevista por la ley. En este artículo veremos cada uno de estos puntos en detalle.

👉 ¿Quieres conocer los impuestos al vender una vivienda en Andalucía siendo no residente? En nuestro artículo te explicamos qué tributos y gastos debes tener en cuenta antes de firmar.

¿El casero puede entrar en un piso alquilado sin permiso?

No. Que el propietario tenga una copia de las llaves, que necesite revisar el estado del inmueble o que el inquilino lleve meses sin pagar la renta no le da derecho a acceder a la vivienda por su cuenta.

El fundamento legal está en el artículo 18.2 de la Constitución Española, que establece la inviolabilidad del domicilio: ninguna entrada puede realizarse sin consentimiento del titular o resolución judicial, salvo en caso de flagrante delito. El Tribunal Constitucional, en su sentencia 22/1984, dejó claro que esta protección se extiende a cualquier espacio donde una persona desarrolle su vida privada, incluida una vivienda arrendada.

Esto significa que el inquilino convierte el piso alquilado en su domicilio a todos los efectos, con independencia de quién figure como propietario en el registro. Cualquier cláusula contractual que pretenda autorizar al arrendador a acceder sin el consentimiento del arrendatario carece de validez legal.

👉 ¿Estás pensando en comprar una casa en España siendo extranjero? Conoce qué trámites cambian según tu nacionalidad, cómo gestionar la compra a distancia y qué debes revisar antes de firmar. Léelo en nuestro último artículo.

¿Es obligatorio dejar entrar al dueño del piso de alquiler?

No. El inquilino no está obligado a permitir la entrada del propietario si no lo consiente, salvo que medie autorización judicial o una situación de emergencia real.

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) reconoce al arrendatario el derecho al uso pacífico de la vivienda durante toda la vigencia del contrato. Ese derecho no se suspende porque el propietario quiera hacer una visita, tenga dudas sobre el estado del inmueble o esté pensando en venderlo.

Ahora bien, esto no impide que ambas partes lleguen a acuerdos. Propietario e inquilino pueden pactar visitas, revisiones o la presencia de técnicos, siempre que exista autorización previa y se respeten horarios razonables. Lo que no puede hacer el casero es imponer el acceso de forma unilateral.

¿En qué casos puede solicitarse el acceso a una vivienda alquilada?

Existen situaciones en las que el propietario tiene una necesidad legítima de acceder al inmueble, pero en todas ellas la entrada debe coordinarse previamente con el inquilino.

El caso más habitual es el de las reparaciones necesarias. El artículo 21 de la LAU obliga al arrendador a realizar las obras de conservación y habitabilidad. Si surge una avería urgente, como una fuga de agua o un fallo en la instalación eléctrica, el propietario puede solicitar acceso para resolverla. La urgencia justifica la solicitud, no la entrada unilateral.

Otro supuesto frecuente es la revisión de desperfectos. Si el propietario tiene indicios fundados de que se han producido daños en la vivienda, puede pedir una visita para constatarlo, pero necesita el acuerdo del inquilino para que esa visita tenga lugar.

Cuando el propietario decide poner el inmueble en venta o en alquiler antes de que finalice el contrato vigente, puede mostrar la vivienda a potenciales compradores o nuevos inquilinos. Debe avisar con antelación suficiente y respetar los horarios del arrendatario. Además, en caso de venta, el inquilino tiene derecho de tanteo y retracto sobre el inmueble.

Por último, ante una situación de riesgo grave e inmediato, como un incendio o una inundación que afecte a la estructura del edificio, el acceso puede justificarse sin esperar autorización expresa. Son casos excepcionales, no una vía para visitas de inspección rutinarias.

En todos estos supuestos, la práctica recomendada es avisar al inquilino con un mínimo de 24 a 48 horas de antelación y acordar una franja horaria concreta. Si el contrato incluye una cláusula que regula el procedimiento de visitas, esa cláusula marca el protocolo a seguir.

¿Qué pasa si el propietario entra sin autorización?

Entrar en una vivienda alquilada sin el consentimiento del inquilino puede tener consecuencias penales y civiles para el propietario.

El artículo 202 del Código Penal tipifica el allanamiento de morada como delito: quien, sin habitar en ella, entre en morada ajena contra la voluntad de su morador puede enfrentarse a penas de prisión de seis meses a dos años. La propiedad del inmueble no exime de responsabilidad penal.

Además de la vía penal, el inquilino puede reclamar daños y perjuicios por vulneración de su intimidad y del uso pacífico de la vivienda, lo que puede derivar en una indemnización económica. Un conflicto que empieza con una visita no comunicada puede terminar en un procedimiento judicial prolongado y costoso para el propietario.

Si hay una disputa sobre el estado del inmueble, el impago de rentas o el incumplimiento del contrato, la vía adecuada es la judicial, no el acceso por cuenta propia.

Cómo evitar conflictos entre propietario e inquilino

La mayoría de los conflictos relacionados con el acceso a una vivienda alquilada tienen su origen en contratos que no anticipan estas situaciones. Una redacción clara desde el inicio protege a ambas partes.

Lo más práctico es incluir en el contrato de arrendamiento una cláusula específica que regule cómo se gestionarán las visitas: el preaviso mínimo exigido (habitualmente entre 24 y 48 horas), los días y franjas horarias admisibles, y el procedimiento para solicitar el acceso en caso de reparaciones o emergencias. Acordar esto por escrito antes de que surja el problema evita interpretaciones contradictorias más adelante.

Si el contrato ya está firmado y no contempla estas cuestiones, cualquier acuerdo posterior sobre visitas o revisiones debe quedar documentado por escrito, ya sea mediante un correo electrónico o un mensaje que ambas partes puedan conservar como registro.

En nuestra experiencia gestionando propiedades en alquiler en la Costa del Sol, las situaciones que derivan en conflicto tienen casi siempre el mismo origen: falta de comunicación y ausencia de acuerdos previos bien documentados. Ayudamos a redactar contratos con cláusulas claras, coordinamos visitas entre las partes y mediamos cuando surgen discrepancias, antes de que escalen.

Si estás pensando en alquilar una propiedad en Estepona o ya tienes una en arrendamiento y necesitas orientación, contacta con nuestro equipo.

Preguntas frecuentes

¿Puede el propietario entrar en el piso si el inquilino no está?

No. La protección del domicilio no depende de si el inquilino está presente o ausente. Entrar en la vivienda sin autorización mientras el inquilino está fuera constituye igualmente una vulneración de la inviolabilidad del domicilio y puede ser constitutivo de allanamiento de morada.

¿Puede el inquilino negarse a enseñar el piso si el propietario quiere venderlo?

Sí, salvo que el contrato incluya una cláusula que lo contemple expresamente. Si no existe ese pacto, el inquilino no está obligado a permitir visitas de potenciales compradores. Lo habitual es que ambas partes lleguen a un acuerdo sobre los días y horarios, pero la negativa del inquilino sin cláusula contractual es legítima.

¿Puede el propietario entrar si el inquilino lleva meses sin pagar?

No. El impago de rentas no habilita al propietario para acceder a la vivienda por su cuenta. Ante esa situación, la vía es judicial: iniciar un procedimiento de desahucio por falta de pago. Hasta que haya una resolución judicial y se ejecute el desalojo, el domicilio del inquilino sigue siendo inviolable.

¿Qué pruebas necesito para denunciar una entrada sin permiso?

Para que una denuncia por allanamiento de morada tenga recorrido, conviene contar con algún tipo de evidencia: mensajes o correos en los que el propietario anuncie o reconozca la visita, testimonio de vecinos, grabaciones de cámaras de seguridad del edificio o imágenes del interior de la vivienda que acrediten que alguien estuvo allí. Sin pruebas, la denuncia difícilmente prospera.

¿Puede el inquilino cambiar la cerradura?

Sí. El inquilino tiene derecho a cambiar la cerradura para garantizar su privacidad, especialmente si tiene indicios de que el propietario ha accedido a la vivienda sin permiso. Al finalizar el contrato, debe restituir la cerradura original o entregar una copia de las nuevas llaves al propietario junto con la vivienda.

Conclusiones

El propietario no puede entrar en una vivienda alquilada sin el consentimiento del inquilino. La Constitución Española protege la inviolabilidad del domicilio con independencia de quién sea el titular del inmueble, y la LAU garantiza al arrendatario el uso pacífico de la vivienda durante toda la vigencia del contrato.

Existen situaciones excepcionales, como reparaciones urgentes o visitas para la venta del inmueble, en las que el acceso puede solicitarse. Pero en todos los casos, la entrada debe acordarse previamente con el inquilino, no imponerse.

Anticipar estas situaciones en el contrato es la forma más eficaz de evitar malentendidos. Si tienes dudas sobre cómo gestionar el acceso a tu propiedad o quieres que te ayudemos a redactar cláusulas que protejan tus intereses, puedes consultar también nuestro artículo sobre cancelar un contrato de alquiler o ponerte en contacto con nosotros directamente.

La entrada ¿Puede un propietario entrar en una vivienda alquilada? se publicó primero en Cabanillas Real Estate.

El marco fiscal de estas operaciones involucra tres elementos: el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR, el tributo que grava las ganancias obtenidas en España por quienes no tienen aquí su residencia fiscal), una retención obligatoria que el comprador practica sobre el precio de venta y, en ciertos casos, la posibilidad de quedar exento del pago si se cumplen determinados requisitos. Contar con asesoramiento profesional desde el inicio del proceso evita errores que después resultan difíciles de corregir.

👉 ¿Querés saber si el propietario puede entrar en una vivienda alquilada y qué derechos tiene el inquilino? Leé nuestro artículo completo y conocé qué dice la ley.

¿Cuándo la ganancia queda libre de impuestos?

Antes de entrar en el cálculo del impuesto conviene explicar este punto: es el más relevante para muchos vendedores no residentes y el menos conocido.

Desde 2015, si resides en un país de la Unión Europea, Noruega, Islandia o Liechtenstein, puedes quedar exento del IRNR sobre la ganancia obtenida en la venta de tu vivienda en España, siempre que reinviertas ese importe en la compra de una nueva vivienda habitual. La base legal es la Disposición Adicional Séptima del texto refundido de la Ley del IRNR.

Si la reinversión es parcial, la exención se aplica de forma proporcional a la cantidad reinvertida.

👉 ¿Quieres conocer los impuestos al vender una vivienda en Andalucía siendo no residente? En nuestro artículo te explicamos qué tributos y gastos debes tener en cuenta antes de firmar.

Requisitos para acceder a la exención

Para que la exención sea aplicable deben cumplirse todas estas condiciones:

Residencia en la UE o el EEE. El vendedor debe ser residente fiscal en un Estado miembro de la Unión Europea, o en Noruega, Islandia o Liechtenstein. Quienes residan fuera de este ámbito no pueden acogerse a este beneficio.

La vivienda vendida debe haber sido tu vivienda habitual en España. Se considera habitual aquella en la que hayas residido de forma efectiva y continuada durante al menos tres años. La vivienda puede seguir calificando como habitual aunque ya no la ocupes, siempre que no hayan transcurrido más de dos años desde que dejaste de vivir en ella hasta la fecha de la venta.

Este último punto tiene jurisprudencia reciente: el Tribunal Económico-Administrativo Central, en su resolución n.º 7402/2022 de abril de 2026, confirmó que no aplica la exención cuando la venta se produce más de dos años después de haber dejado de ocupar la vivienda. Si abandonaste el inmueble hace más de dos años antes de venderlo, la exención queda descartada salvo excepciones muy concretas.

Reinversión en un plazo de dos años. El importe obtenido en la venta debe destinarse a la compra de una nueva vivienda habitual en un plazo máximo de dos años antes o después de la transmisión. La nueva vivienda puede estar en cualquier país, no necesariamente en España.

Documentación. Debes poder acreditar tanto la venta de la vivienda habitual en España como la compra de la nueva. La Agencia Tributaria exige justificación documental para reconocer la exención.

En cuanto a la mecánica de declaración: si ya compraste la nueva vivienda antes de presentar tu declaración del IRNR, puedes aplicar la exención directamente en el Modelo 210 usando el código de tipo de renta 33 o 34 según el momento de la reinversión. Si compras después de haber presentado el Modelo 210 y pagado el impuesto, puedes solicitar la devolución mediante el Modelo 228 en el plazo de tres meses desde la adquisición de la nueva vivienda.

👉 ¿Estás pensando en comprar una casa en España siendo extranjero? Conoce qué trámites cambian según tu nacionalidad, cómo gestionar la compra a distancia y qué debes revisar antes de firmar. Léelo en nuestro último artículo.

¿Qué impuestos paga un no residente al vender una vivienda?

Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). Este impuesto grava la ganancia obtenida en la venta, es decir, la diferencia entre el precio al que vendes y el precio al que compraste en su momento. El tipo aplicable es del 19% para residentes en la UE o el EEE, y del 24% para residentes en el resto de países, incluidos Reino Unido, Estados Unidos o Canadá.

Plusvalía municipal. Su nombre oficial es Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, y es un tributo que calcula cuánto ha aumentado el valor del suelo entre la fecha en que compraste y la fecha en que vendes. Lo recauda el ayuntamiento donde está ubicado el inmueble. Cuando el vendedor es no residente, la ley permite al comprador actuar como sustituto del contribuyente, aunque en la práctica suele pactarse en escritura cómo se reparte este coste entre las partes.

Cómo se calcula la ganancia

La ganancia se obtiene restando al precio de venta el precio de compra original, con algunos ajustes en ambos lados. Al precio de venta se le descuentan los gastos e impuestos de la operación que correspondan al vendedor. Al precio de compra se le suman los gastos que se pagaron en su momento: notaría, registro, impuestos y mejoras acreditadas.

Para entender cómo funciona en la práctica, tomemos un caso concreto: si el inmueble se compró por 200.000 euros con 16.000 euros de gastos, y se vende por 320.000 euros con 8.000 euros de gastos de venta, la ganancia es de 96.000 euros. Aplicando el tipo del 19%, el impuesto resultante sería de 18.240 euros, sobre el que ya se habrá practicado una retención a cuenta por parte del comprador.

La retención del 3%: cómo funciona y por qué existe

En toda compraventa en la que el vendedor es no residente, el comprador tiene la obligación legal de retener el 3% del precio de venta e ingresarlo directamente en la Agencia Tributaria. Esta retención existe porque Hacienda necesita garantizarse el cobro del impuesto cuando el vendedor no tiene domicilio fiscal en España y puede marcharse sin presentar su declaración.

Esta retención no es el impuesto definitivo sino un pago a cuenta del IRNR que el vendedor liquidará posteriormente.

El mecanismo funciona así: en el momento de firmar la escritura pública, el comprador retiene ese 3% del precio acordado y lo ingresa en Hacienda mediante el Modelo 211 en un plazo máximo de un mes desde la fecha de la operación. Una vez ingresado, entrega al vendedor copia del justificante de pago.

El vendedor recibe por tanto el precio de venta menos ese 3%. Ese importe retenido queda a su favor como crédito frente a Hacienda: cuando presente su propia declaración, lo descontará de la cuota resultante.

Si la retención del 3% supera el impuesto final calculado, el vendedor puede solicitar la devolución del exceso. Si la retención es inferior a la cuota, deberá ingresar la diferencia. Si la operación ha generado pérdida, no hay impuesto que pagar y se puede reclamar la devolución íntegra de lo retenido presentando el Modelo 210 con ese resultado.

Plazos para declarar después de la venta

El vendedor no residente dispone de cuatro meses desde la fecha de la escritura para presentar su autoliquidación: el comprador tiene un mes para ingresar el Modelo 211, y el vendedor cuenta con tres meses adicionales desde ese vencimiento para presentar el Modelo 210.

Asesoramiento para no residentes en la Costa del Sol

Llevamos más de seis décadas gestionando operaciones inmobiliarias en Estepona y la Costa del Sol, con una presencia significativa de compradores y vendedores internacionales. Conocemos las particularidades fiscales de estas operaciones y trabajamos con un departamento legal especializado que acompaña al vendedor en cada paso del proceso: desde la valoración de la propiedad hasta la gestión fiscal posterior a la firma.

Si tienes una propiedad en Estepona y estás valorando venderla, contáctanos. Analizamos tu situación, evaluamos si puedes aplicar la exención por reinversión y nos encargamos de que la operación se cierre correctamente.

La entrada Impuestos al vender una vivienda en España si no resides aquí se publicó primero en Cabanillas Real Estate.

En la mayoría de los casos, la clave está en el origen del daño: si la avería es consecuencia del desgaste natural o de un problema estructural, la responsabilidad recae sobre el arrendador. Si deriva del uso cotidiano o de un descuido, corresponde al arrendatario. Pero entre un extremo y el otro hay una zona gris que conviene conocer bien antes de actuar.

👉 ¿Querés saber si el propietario puede entrar en una vivienda alquilada y qué derechos tiene el inquilino? Leé nuestro artículo completo y conocé qué dice la ley.

Qué dice la ley sobre las reparaciones en un alquiler

El marco legal que regula esta materia en España es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Su artículo 21 establece el principio general: el arrendador está obligado a realizar todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo cuando el deterioro sea imputable al inquilino.

El mismo artículo recoge la contraparte: las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por uso ordinario de la vivienda son responsabilidad del arrendatario.

Esta distinción entre reparaciones de conservación y pequeñas reparaciones es el eje sobre el que gira todo el reparto de responsabilidades. Cuando hay dudas sobre en cuál de los dos grupos cae una avería concreta, la jurisprudencia recurre además al artículo 1563 del Código Civil, que establece una presunción de culpa del arrendatario: quien ocupa la vivienda es responsable del deterioro salvo que acredite lo contrario.

👉 ¿Quieres conocer los impuestos al vender una vivienda en Andalucía siendo no residente? En nuestro artículo te explicamos qué tributos y gastos debes tener en cuenta antes de firmar.

Reparaciones a cargo del propietario: qué arreglos le corresponden al arrendador

El arrendador debe asumir todo aquello que sea necesario para que la vivienda pueda habitarse con normalidad. Estas reparaciones no pueden repercutirse en el precio del alquiler ni justifican una subida de renta.

Corresponden al propietario, entre otras:

• Instalaciones de fontanería, electricidad y gas: averías por antigüedad o desgaste estructural, no provocadas por el inquilino.
• Elementos constructivos: suelos, techos, fachadas, cubiertas, bajantes. Si el daño afecta al inmueble en sí, la regla general es que paga el propietario.
• Humedades y filtraciones: cuando tienen origen estructural o provienen del edificio, son responsabilidad del arrendador.
• Electrodomésticos incluidos en el contrato: si el piso se alquiló amueblado con lavadora, lavavajillas u otros aparatos, el propietario debe repararlos o sustituirlos cuando fallen por antigüedad o defecto de fabricación.
• Caldera y calentador de agua: la reparación corresponde al arrendador salvo que el daño sea atribuible a un mal uso acreditado.

Un criterio práctico: si la reparación afecta al inmueble como estructura y no a bienes muebles del uso diario, lo habitual es que corresponda al propietario.

Reparaciones a cargo del inquilino: qué debe asumir quien vive en el piso

El inquilino responde de las pequeñas reparaciones derivadas del uso cotidiano de la vivienda. La LAU no fija un importe exacto para delimitar qué es “pequeño”: es la jurisprudencia la que ha ido construyendo criterios interpretativos. Los tribunales han manejado de forma recurrente una referencia aproximada de 150 euros, aunque hay sentencias que aplican en cambio el criterio del 50% del valor de reposición del bien. En la práctica, el importe es solo uno de los factores: también cuentan el origen del daño y el tipo de elemento afectado.

Son reparaciones típicamente a cargo del arrendatario:

• Bombillas fundidas.
• Grifos o cisternas que gotean por desgaste del uso.
• Persianas y cerraduras rotas por un empleo habitual.
• Pequeños desperfectos en muebles incluidos en la vivienda, causados por accidente o mal uso.
• Filtros de electrodomésticos y mantenimiento básico (limpieza de filtros de lavadora, extractor, etc.).
• Daños causados por mal uso: cualquier avería que el inquilino haya provocado por un uso indebido, independientemente de su importe, es de su responsabilidad.

Si el inquilino detecta una avería y no la comunica al propietario, los daños derivados de esa omisión también pueden recaer sobre él, aunque la causa original fuera ajena a su conducta.

Casos especiales y situaciones dudosas

Algunos supuestos no encajan de forma limpia en ninguna de las dos categorías y generan las disputas más habituales.

Electrodomésticos: depende del origen del fallo

Si la lavadora se rompe por antigüedad o defecto, paga el propietario. Si el daño se debe a un mal uso, lo asume el inquilino. Cuando hay dudas sobre la causa, lo recomendable es solicitar un informe técnico antes de actuar.

Caldera: mantenimiento vs avería

El mantenimiento anual obligatorio de la caldera suele considerarse una obligación del inquilino, ya que forma parte del uso correcto del inmueble. La reparación de una avería grave o la sustitución del aparato por fin de vida útil corresponde al propietario.

Humedades y filtraciones: el origen lo decide todo

Una filtración estructural o procedente de un piso superior es responsabilidad del arrendador. Si la humedad aparece porque el inquilino no ventila adecuadamente, la responsabilidad puede invertirse. Documentar el estado de la vivienda en el momento de la entrega, con fotografías fechadas, es la mejor forma de evitar disputas al respecto.

Antigüedad de las instalaciones

Cuando una instalación falla simplemente por haber llegado al final de su vida útil, la reparación corresponde al propietario aunque el inquilino la haya usado con normalidad. La antigüedad no convierte la avería en responsabilidad del arrendatario.

Cómo gestionar una reparación sin que derive en conflicto

La mayoría de los conflictos entre propietarios e inquilinos por reparaciones no nacen de mala fe, sino de no haber establecido las reglas desde el principio.

Comunicar siempre por escrito

El inquilino debe notificar cualquier avería al propietario de forma fehaciente, preferiblemente por burofax o correo certificado. Una comunicación verbal o por WhatsApp puede no ser suficiente si el asunto llega a un juzgado.

Revisar el contrato antes de actuar

Muchos contratos incluyen cláusulas específicas que amplían o concretan las obligaciones legales. Lo pactado prevalece siempre que no perjudique los derechos mínimos reconocidos por la LAU. Si hay dudas sobre la interpretación de alguna cláusula, lo más prudente es consultar con un profesional antes de ejecutar la reparación por cuenta propia.

No descontar reparaciones del alquiler sin acuerdo previo

El inquilino solo puede repercutir el coste de una reparación urgente en la renta si el propietario ha autorizado expresamente esa compensación por escrito. Hacerlo unilateralmente puede interpretarse como impago parcial. Si el propietario se niega a acometer una reparación necesaria para la habitabilidad, el inquilino puede reclamar por escrito e incluso, en casos graves, resolver el contrato de arrendamiento.

Propietarios en Estepona: por qué la gestión profesional marca la diferencia

El mercado de alquiler en Estepona y la Costa del Sol tiene una particularidad que amplifica el riesgo de conflictos: una proporción significativa de inquilinos son perfiles internacionales que desconocen el marco legal español. En ese contexto, un contrato mal redactado o una comunicación mal gestionada puede convertir una avería menor en un problema prolongado.

Contar con una agencia que gestione el arrendamiento de forma integral cambia el escenario: el contrato recoge desde el inicio las cláusulas sobre mantenimiento y reparaciones, las incidencias se canalizan a través de un protocolo claro, y ninguna de las partes queda desprotegida cuando surge un imprevisto.

En Cabanillas Real Estate gestionamos contratos de alquiler en Estepona y la Costa del Sol desde hace más de 65 años. Si tienes una propiedad en alquiler y quieres evitar que una avería mal gestionada derive en un conflicto, contacta con nuestro equipo. Analizamos tu situación y te asesoramos sobre las condiciones más adecuadas para tu contrato.

La entrada ¿Quién paga las reparaciones en un piso de alquiler? se publicó primero en Cabanillas Real Estate.

¿Se puede cancelar un contrato de alquiler?

Sí, pero siempre dentro de un marco legal concreto. La respuesta depende de varios factores: el tipo de contrato firmado, el tiempo transcurrido desde el inicio del arrendamiento, las cláusulas pactadas entre las partes y la normativa vigente.

En España, el instrumento de referencia es la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que regula los contratos de alquiler de vivienda habitual y fija los derechos y obligaciones de propietarios e inquilinos. Esta ley, con su última reforma significativa en 2019, marca los límites dentro de los cuales puede producirse la rescisión del contrato, ya sea de forma pactada, por decisión unilateral del inquilino o por incumplimiento de alguna de las partes.

Cada escenario tiene consecuencias jurídicas y económicas distintas, por lo que conviene conocerlos antes de actuar.

¿Cuándo se puede cancelar un contrato de alquiler?

Las situaciones en que resulta legalmente posible extinguir un contrato de alquiler varían según quién tome la iniciativa y en qué momento de la relación arrendaticia se encuentren las partes.

Finalización por cumplimiento del plazo

La forma más natural de extinguir un contrato de alquiler es que llegue a su término. Cuando se cumple el plazo pactado, cualquiera de las partes puede comunicar su voluntad de no renovar, respetando los tiempos de preaviso establecidos por la LAU: cuatro meses de antelación para el propietario y dos meses para el inquilino.

Si ninguna de las partes comunica nada, el contrato se prorroga automáticamente en períodos anuales. El silencio, en este caso, también tiene consecuencias jurídicas.

Cancelación anticipada por parte del inquilino

El artículo 11 de la LAU reconoce al arrendatario el derecho a desistir del contrato una vez transcurridos al menos seis meses desde el inicio, siempre que lo comunique al propietario con un mínimo de treinta días de antelación. Este derecho es irrenunciable: cualquier cláusula contractual que pretenda eliminarlo carece de validez legal.

Si el contrato incluye una cláusula de penalización por desistimiento anticipado, el inquilino deberá abonar una indemnización equivalente a una mensualidad por cada año que reste de contrato, prorrateada en función de los meses pendientes. En ausencia de tal cláusula, el propietario no puede exigir compensación adicional más allá de las rentas correspondientes al período de preaviso.

Cancelación por incumplimiento

Tanto el propietario como el inquilino pueden instar la resolución del contrato si la otra parte incumple sus obligaciones esenciales. El artículo 27 de la LAU recoge las causas más habituales: impago de la renta o de la fianza, realización de obras no autorizadas, subarrendamiento sin consentimiento, actividades molestas o ilícitas en el inmueble, o incumplimiento de las obligaciones de conservación y habitabilidad por parte del propietario. En todos estos casos, la parte perjudicada puede acudir a la vía judicial para obtener la resolución del contrato y, en su caso, una indemnización por daños y perjuicios.

Abandonar el piso no cancela el contrato: qué dice la justicia

Una de las creencias más extendidas entre los inquilinos es que marcharse de la vivienda equivale a dar por terminado el contrato. La jurisprudencia reciente deja claro que esto no es así.

Una sentencia de la Audiencia Provincial de Huesca confirmó la condena a una inquilina al pago de 2.758 euros en rentas impagadas, al considerar que nunca devolvió formalmente la vivienda a su propietaria. La clave del caso no radicó en si la inquilina seguía residiendo o no en el inmueble, sino en un elemento jurídico esencial: la falta de acreditación de una restitución efectiva de la posesión del inmueble. 

El tribunal puso el foco en que las llaves aparecieron meses después, en marzo de 2024, dentro de la propia vivienda, sin que existiera constancia de cuándo ni en qué condiciones fueron depositadas. Esa falta de prueba impidió considerar acreditada una entrega válida en septiembre de 2023, por lo que el contrato se mantuvo vigente hasta marzo de 2024 y legitimó la reclamación de todas las rentas devengadas durante ese período. 

Esta resolución recuerda que tanto el artículo 11 de la LAU como el artículo 1.561 del Código Civil obligan al arrendatario a devolver la vivienda al finalizar el contrato, y que esto no equivale simplemente a marcharse: exige una restitución real y efectiva, habitualmente mediante una entrega formal y verificable de las llaves, que permita al propietario comprobar el estado del inmueble.

Mientras no se acredite la devolución efectiva de la vivienda, el inquilino sigue obligado a pagar la renta, aunque ya no resida en ella.

Cómo cancelar un contrato de alquiler correctamente

Seguir el procedimiento adecuado es la única forma de cancelar un contrato de alquiler sin asumir riesgos innecesarios.

Notificación formal

La comunicación de la rescisión debe realizarse por escrito y de forma fehaciente. El método más recomendable es el burofax con acuse de recibo y certificación de contenido, ya que genera prueba documental de la fecha y el contenido del mensaje. Una comunicación por WhatsApp o de forma verbal puede no ser suficiente para acreditar el preaviso en caso de litigio.

Cumplimiento de los plazos legales

El preaviso mínimo exigido por ley es de treinta días naturales. Este cómputo debe respetarse con precisión: notificar con menos tiempo del requerido puede implicar la obligación de pagar las rentas correspondientes al período no preavisado. Si el contrato establece un plazo mayor, prevalece lo pactado siempre que no perjudique al inquilino por debajo del mínimo legal.

Revisión del contrato

Antes de dar cualquier paso, conviene leer detenidamente las cláusulas del arrendamiento. Algunos contratos incluyen condiciones específicas sobre penalizaciones, plazos mínimos de permanencia o requisitos adicionales para la devolución del inmueble. Un contrato bien redactado reduce el riesgo de conflictos para ambas partes; si alguna cláusula genera dudas, lo más prudente es consultar con un profesional antes de actuar. En nuestro blog también puedes encontrar información útil sobre alquiler a largo plazo en la Costa del Sol, con orientación específica sobre las condiciones habituales en este mercado.

Riesgos de cancelar un contrato de alquiler incorrectamente

Las consecuencias de una cancelación mal gestionada pueden extenderse mucho más allá del día en que el inquilino abandona la vivienda.

Penalizaciones económicas

Si el inquilino desiste antes de los seis meses iniciales o no respeta los plazos de preaviso, el propietario puede reclamar las rentas correspondientes al período no cumplido más la penalización pactada. En escenarios de incumplimiento grave, la deuda puede acumularse durante meses, como ilustra el caso resuelto por la Audiencia Provincial de Huesca.

Conflictos legales

Una cancelación sin soporte documental puede derivar en un procedimiento judicial en el que el inquilino tenga que demostrar que devolvió la vivienda en la fecha que alega. La carga de la prueba recae sobre quien afirma haber cumplido con su obligación, y sin documentación fehaciente esa demostración puede resultar imposible.

Pérdida de garantías

La fianza depositada al inicio del contrato está destinada a cubrir posibles daños en el inmueble o rentas impagadas. Si el propietario acredita deudas pendientes o desperfectos, tiene derecho a retenerla total o parcialmente. Una devolución informal de las llaves sin acta del estado del inmueble deja al inquilino sin argumentos para reclamar su restitución.

Claves para propietarios en Estepona

El mercado de alquiler en Estepona mantiene una demanda sostenida tanto de residentes locales como de perfiles internacionales que buscan establecerse en la Costa del Sol durante temporadas prolongadas. En este contexto, gestionar correctamente los contratos de arrendamiento forma parte de cualquier estrategia de inversión inmobiliaria sólida.

La prevención empieza en la redacción del contrato: incluir cláusulas claras sobre penalizaciones, plazos de preaviso y el procedimiento de devolución de llaves reduce considerablemente el riesgo de conflictos posteriores. Conviene también exigir por escrito cualquier comunicación relevante durante la vigencia del arrendamiento, especialmente las relacionadas con su finalización. Para propietarios con varias propiedades, una gestión profesional del patrimonio inmobiliario permite centralizar estos procesos y anticipar riesgos legales antes de que se conviertan en problemas.

El papel de una inmobiliaria en la gestión de contratos

Contar con el respaldo de una inmobiliaria en Estepona especializada convierte lo que en manos inexpertas puede ser una fuente de conflictos en un proceso ordenado y con respaldo legal.

Una agencia con experiencia en el mercado local asesora a propietarios e inquilinos sobre sus derechos y obligaciones desde el primer momento, redacta contratos adaptados a cada situación, gestiona el proceso de devolución del inmueble y actúa como intermediaria en caso de desacuerdo. En Estepona, donde la presencia de compradores y arrendatarios internacionales es significativa, el conocimiento de la legislación española marca una diferencia real a la hora de evitar conflictos.

En Cabanillas Real Estate nos encargamos de la redacción y gestión integral del contrato de alquiler, asesorando sobre las cláusulas más adecuadas para cada situación. Durante toda la vigencia del arrendamiento, actuamos como intermediarios en la gestión del mantenimiento y en la supervisión del estado de la propiedad.

Conclusiones

Cancelar un contrato de alquiler es un proceso con consecuencias legales y económicas que no conviene improvisar. Comunicar la decisión por escrito con antelación suficiente, respetar los plazos que establece la LAU, revisar las cláusulas del contrato y documentar la devolución del inmueble de forma fehaciente son los pasos que marcan la diferencia entre una salida ordenada y un conflicto prolongado.

La sentencia de la Audiencia Provincial de Huesca es un recordatorio concreto de que el abandono físico de una vivienda no equivale a la extinción legal del contrato. Sin una entrega formal y verificable de las llaves, la obligación de pagar la renta permanece vigente.

Si eres propietario o inquilino en Estepona y necesitas asesoramiento sobre la gestión o cancelación de un contrato de alquiler, en Cabanillas Real Estate podemos ayudarte. Contáctanos y nuestro equipo analizará tu situación con más de 65 años de experiencia en la Costa del Sol.

La entrada Cancelar un contrato de alquiler: claves legales antes de actuar se publicó primero en Cabanillas Real Estate.

La demanda de alojamiento turístico en la zona no ha hecho más que crecer en los últimos años. Pero ese crecimiento también ha intensificado los conflictos vecinales y ha empujado al legislador a actuar. El resultado es una normativa que da más peso a las comunidades de propietarios y que cambia, de raíz, las condiciones bajo las cuales se puede operar un piso turístico en un edificio residencial.

Si estás pensando en invertir en propiedades en la Costa del Sol con fines vacacionales, esta guía te explica todo lo que necesitas saber.

👉 ¿Querés saber si el propietario puede entrar en una vivienda alquilada y qué derechos tiene el inquilino? Leé nuestro artículo completo y conocé qué dice la ley.

¿Qué es la Ley de Propiedad Horizontal?

La Ley 49/1960 regula la organización y convivencia en los edificios divididos en pisos o locales con elementos comunes. Es el marco legal que define los derechos y obligaciones de cada propietario dentro de una comunidad de vecinos: desde el reparto de gastos hasta las normas de uso de las zonas compartidas, pasando por los procedimientos para tomar decisiones colectivas.

Su ámbito de aplicación abarca todo el territorio nacional, aunque las comunidades autónomas con derecho civil propio, como Cataluña, tienen regulaciones específicas que pueden diferir del texto estatal. En el caso de Andalucía, la ley estatal es de aplicación directa, lo que la hace especialmente relevante para quienes compran o invierten en municipios como Estepona, Marbella o Sotogrande.

La norma ha sido objeto de diversas modificaciones a lo largo de los años. La más reciente, y de mayor impacto para el mercado inmobiliario, llegó de la mano de la Ley Orgánica 1/2025 que entró en vigor en abril de 2025 y reformó específicamente los artículos 7 y 17.12 de la ley en relación con el alquiler turístico.

Nueva Ley de Propiedad Horizontal: ¿qué ha cambiado?

Antes de la reforma, el esquema era relativamente sencillo: un propietario podía destinar su vivienda al alquiler turístico salvo que los estatutos de la comunidad lo prohibieran expresamente. Si los estatutos no decían nada, el propietario tenía vía libre.

Desde el 3 de abril de 2025, esa lógica se invierte por completo. La nueva ley de propiedad horizontal exige que cualquier propietario que quiera iniciar la actividad de alquiler turístico obtenga primero la aprobación expresa de la comunidad de propietarios. Ya no basta con que no esté prohibido: es necesario que esté activamente autorizado.

Esta autorización requiere el voto favorable de tres quintas partes del total de propietarios, que a su vez representen las tres quintas partes de las cuotas de participación del edificio. La misma mayoría cualificada sirve para limitar, condicionar o prohibir la actividad, y también para aprobar cuotas especiales de hasta un 20% sobre los gastos comunes para las viviendas que se dediquen a este uso.

La reforma responde a una presión social creciente en zonas con alta densidad turística, y Estepona es un ejemplo claro de ello. El auge del alquiler vacacional en la Costa del Sol, con sus implicaciones sobre la convivencia y el acceso a la vivienda, fue uno de los factores que aceleró la necesidad de regular con más precisión este tipo de actividad.

Un aspecto importante: la ley no tiene efectos retroactivos. Las viviendas que ya estuvieran registradas y operando legalmente como pisos turísticos antes del 3 de abril de 2025 pueden continuar con su actividad bajo las condiciones anteriores. Sin embargo, la comunidad sí puede aprobar, con la misma mayoría, recargos sobre sus cuotas o nuevas limitaciones sobre el uso de zonas comunes.

Alquiler turístico sin permiso: ¿qué dice el artículo 7.2?

El artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal regula las obligaciones de los propietarios y ocupantes en cuanto al uso de sus viviendas dentro de la comunidad. Con la reforma de la Ley Orgánica 1/2025, este artículo contempla ahora tres apartados relevantes para el alquiler turístico.

El apartado 7.2 prohíbe desarrollar en la vivienda o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, dañosas para la finca, o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. Este apartado ya existía antes de la reforma y constituía la vía clásica para actuar contra vecinos que generaran problemas de convivencia.

El nuevo apartado 7.3, incorporado por la Ley Orgánica 1/2025, aborda directamente el alquiler turístico: establece que el propietario que quiera ejercer esta actividad debe obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad, en los términos del artículo 17.12. Esta incorporación elimina las ambigüedades interpretativas que antes complicaban los procedimientos judiciales.

¿Cuándo se puede denunciar a un vecino?

El artículo 7.2 permite actuar cuando la actividad resulta molesta o perjudicial para el resto de la comunidad. En el contexto del alquiler turístico, los supuestos más habituales incluyen ruidos reiterados fuera del horario permitido, uso intensivo y conflictivo de zonas comunes como piscinas o ascensores, comportamientos que alteran la convivencia normal del edificio, y la operación de una vivienda turística sin contar con la autorización expresa de la comunidad exigida desde abril de 2025.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo, recogida en las sentencias 1232 y 1233/2024 de 3 de octubre, ya reconocía que el alquiler vacacional puede generar molestias objetivas que justifican la intervención de la comunidad, especialmente en zonas de alta incidencia turística.

Procedimiento legal en la comunidad

El proceso contemplado en el artículo 7.2 sigue una secuencia definida. En primer lugar, el presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquier propietario, requiere fehacientemente al infractor la cesación inmediata de la actividad, con advertencia de acciones legales. Este requerimiento debe realizarse por un medio que deje constancia de su recepción, habitualmente mediante burofax.

Si el propietario hace caso omiso, el presidente, previa autorización de la Junta de propietarios convocada al efecto, puede interponer una acción de cesación ante los tribunales. El juez puede adoptar medidas cautelares de forma inmediata, incluyendo el cese provisional de la actividad.

Posibles sanciones

Si la sentencia es estimatoria, el juez puede ordenar la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización por daños y perjuicios. Además, puede imponer la privación del derecho de uso de la vivienda por un período de hasta tres años, en función de la gravedad de la infracción y los perjuicios causados. Si el infractor no es el propietario sino un ocupante, la sentencia puede declarar extinguidos todos sus derechos sobre la vivienda y ordenar su lanzamiento.

¿Se puede alquilar una vivienda turística sin autorización?

Desde el 3 de abril de 2025, la respuesta es clara: no, al menos no para nuevas actividades. Cualquier propietario que quiera iniciar el alquiler turístico en un edificio sujeto a la Ley de Propiedad Horizontal necesita obtener el voto favorable de los tres quintos de los propietarios y cuotas de participación antes de comenzar a operar.

Los estatutos del edificio siguen teniendo relevancia. Si ya contemplaban una prohibición expresa, esa sigue siendo válida. Pero incluso en ausencia de prohibición estatutaria, la autorización expresa de la junta es hoy un requisito legal ineludible. El acuerdo de autorización no necesita inscribirse en el Registro de la Propiedad para tener validez frente a la comunidad, aunque sí es recomendable elevarlo a escritura pública e inscribirlo para que sea oponible frente a terceros adquirentes.

Por otra parte, la autorización comunitaria no reemplaza a la licencia administrativa. Para operar legalmente una vivienda de uso turístico en Estepona, el propietario también debe cumplir con la normativa autonómica andaluza e inscribir la propiedad en el Registro de Turismo de Andalucía.

Impacto de la normativa en propietarios en Estepona

Estepona es uno de los municipios de la Costa del Sol donde el alquiler vacacional ha experimentado un crecimiento más sostenido. Su posicionamiento como alternativa a Marbella, con precios más accesibles y una oferta residencial diversa, lo convierte en un destino atractivo tanto para turistas como para inversores internacionales.

En este contexto, la nueva ley de propiedad horizontal actualizada añade una capa de complejidad que conviene anticipar. Quienes ya operaban legalmente antes de abril de 2025 pueden continuar su actividad, aunque deberán asumir posibles recargos en las cuotas comunitarias si la junta así lo decide. Para los nuevos compradores, el escenario es diferente: adquirir una propiedad con intención de destinarla al alquiler turístico implica, antes que nada, conocer la posición de la comunidad al respecto.

La actitud de la junta puede variar enormemente entre edificios. En algunas comunidades ya hay acuerdos de prohibición adoptados por la mayoría requerida. En otras, la cuestión no ha sido sometida a votación. Comprar sin verificar este aspecto puede comprometer la rentabilidad esperada de la inversión.

Según la estadística experimental del Instituto Nacional de Estadística (INE), en noviembre de 2025 había 329.764 viviendas turísticas comercializadas en plataformas en España, lo que representa un descenso interanual del 12,4%, el mayor de la serie histórica, en parte atribuible a la creciente presión normativa sobre este tipo de actividad.

Claves antes de comprar una propiedad para alquiler turístico

Revisar los estatutos de la comunidad

El primer paso antes de cualquier operación de compra orientada al alquiler turístico es solicitar los estatutos de la comunidad de propietarios y el libro de actas reciente. Los estatutos pueden contener prohibiciones expresas que impidan el uso vacacional con independencia de lo que diga la ley general. Las actas permiten verificar si ya se han adoptado acuerdos de prohibición o si el tema está en debate entre los vecinos.

Evaluar la viabilidad legal

Conocer los estatutos no es suficiente si no se interpreta correctamente su contenido en relación con la normativa vigente. Un abogado especializado en derecho inmobiliario puede analizar si la propiedad puede destinarse al alquiler turístico, qué pasos deben seguirse para obtener la autorización comunitaria, y qué documentación administrativa es necesaria a nivel autonómico y estatal. Esta evaluación previa evita sorpresas una vez formalizada la compra.

Asesorarte con expertos inmobiliarios

Contar con una inmobiliaria local con conocimiento profundo del mercado y de la normativa vigente marca una diferencia real. En Cabanillas Real Estate llevamos más de 60 años operando en Estepona y la Costa del Sol, con un equipo que incluye expertos en derecho urbanístico. Cuando acompañamos una operación de compra orientada a la inversión, el análisis legal y la viabilidad del uso pretendido forman parte del proceso desde el primer momento. Puedes explorar nuestras propiedades disponibles en Estepona o consultarnos directamente para recibir asesoramiento personalizado.

Conclusiones

La nueva ley de propiedad horizontal española representa un cambio estructural en la regulación del alquiler turístico. La exigencia de autorización expresa por mayoría cualificada convierte a la comunidad de propietarios en un actor central de cualquier decisión de uso vacacional, y el desconocimiento de esta norma puede tener consecuencias económicas y legales importantes.

Para inversores interesados en Estepona y la Costa del Sol, el mensaje es claro: la rentabilidad de una propiedad destinada al alquiler turístico depende hoy, en buena medida, de su situación normativa dentro de la comunidad. Verificar estatutos, evaluar la posición de la junta y contar con asesoramiento especializado son pasos que deben preceder a cualquier firma.

En Cabanillas Real Estate estamos para acompañarte en ese proceso. Si estás pensando en comprar una propiedad en Estepona con fines de inversión o alquiler vacacional, contáctanos y te ayudamos a tomar la decisión correcta con toda la información sobre la mesa.

La entrada Nueva Ley de Propiedad Horizontal: alquiler turístico y límites se publicó primero en Cabanillas Real Estate.