En este artículo explicamos de forma clara qué significa tener el usufructo de una vivienda, cómo se calcula su valor, quién asume los gastos y en qué casos se puede quitar el usufructo de una vivienda.

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¿Qué es el usufructo de una vivienda? Definición legal y práctica

Desde un punto de vista legal, el usufructo es un derecho real de goce o disfrute sobre un bien ajeno, regulado en el artículo 467 del Código Civil. En la práctica, se traduce en que una persona (el usufructuario) puede usar y disfrutar la casa, aunque no sea su propietario pleno.

Aquí entra en juego la diferencia con la nuda propiedad. El usufructuario puede vivir en la vivienda o incluso alquilarla si el título lo permite, mientras que el nudo propietario conserva la propiedad legal, pero sin derecho de uso mientras dure el usufructo.

Existen distintos tipos de usufructo:

• Vitalicio, cuando dura toda la vida del usufructuario.

• Temporal, si se concede por un plazo concreto.

• Total o parcial, según afecte a toda la vivienda o solo a una parte.

Puede originarse por testamento, contrato o directamente por ley, como ocurre en muchos casos de herencia del cónyuge viudo o en situaciones de parejas de hecho, cuando así se pacta.

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Derechos y obligaciones del usufructuario y del nudo propietario

Qué puede hacer quien tiene el usufructo

Quien ostenta el usufructo puede:

• Vivir en la vivienda y usarla como residencia habitual.

• Alquilarla y percibir las rentas, si el título no lo prohíbe.

Por eso es habitual la duda: ”si tengo el usufructo de una vivienda, ¿la puedo vender?” La respuesta es que no puede vender la vivienda como propietario, aunque sí puede ceder su derecho en determinados supuestos y con limitaciones.

El usufructuario está obligado a conservar la vivienda, mantener su forma y sustancia, realizar reparaciones ordinarias y evitar deterioros que reduzcan su valor.

Qué corresponde al nudo propietario

El nudo propietario es el titular legal del inmueble, pero no puede usar ni disfrutar la vivienda mientras exista el usufructo. Puede, no obstante, transmitir su nuda propiedad (por ejemplo, venderla), siempre respetando el derecho del usufructuario.

En operaciones conjuntas, usufructuario y nudo propietario pueden vender la plena propiedad de común acuerdo, liberando el inmueble de cargas.

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¿Se puede vender, donar o renunciar al usufructo de una vivienda?

Una de las preguntas más frecuentes que recibimos en nuestra inmobiliaria en Estepona es si se puede vender el usufructo de una vivienda. En general, el usufructo no se vende de forma independiente sin acuerdo del nudo propietario, aunque sí puede transmitirse en ciertos contextos contractuales.

También se puede donar el usufructo de una vivienda, siempre que se cumplan los requisitos legales y fiscales correspondientes. Otra opción es que el usufructuario decida si se puede renunciar al usufructo de una vivienda: la respuesta es sí. La renuncia provoca que el nudo propietario consolide el pleno dominio.

En cambio, no se puede heredar el usufructo de una vivienda cuando es vitalicio. Al fallecer el usufructuario, el derecho se extingue automáticamente.

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¿Cómo se calcula el valor del usufructo de una vivienda?

Entender cómo se calcula el usufructo de una vivienda es clave para herencias, impuestos y operaciones inmobiliarias. Existen criterios orientativos:

• Usufructo temporal: suele valorarse aplicando un 2 % del valor del inmueble por cada año de duración, con un máximo del 70 %.

• Usufructo vitalicio: se utiliza la fórmula orientativa 89 menos la edad del usufructuario, lo que da un porcentaje del valor del inmueble, con un mínimo del 10 % y un máximo del 70 %.

Por ejemplo, en una vivienda valorada en 300.000 €, si el usufructuario tiene 69 años, el cálculo sería: 89 – 69 = 20 %. En este caso, cuánto vale el usufructo de una vivienda serían aproximadamente 60.000 €.

¿Quién paga los gastos, impuestos y comunidad cuando hay usufructo?

Otra duda habitual es quién paga los gastos de una vivienda en usufructo. Por norma general:

• El usufructuario asume los gastos ordinarios: suministros, mantenimiento, comunidad e incluso el IBI, salvo pacto contrario.

• El nudo propietario suele hacerse cargo de gastos extraordinarios o grandes reparaciones estructurales.

Por eso, cuánto se paga por el usufructo de una vivienda no solo depende de su valor, sino también de las obligaciones económicas asociadas.

¿Cuándo se extingue o “levanta” un usufructo de vivienda?

El usufructo puede extinguirse por varias causas:

• Fallecimiento del usufructuario (si es vitalicio).

• Cumplimiento del plazo pactado (usufructo temporal).

• Renuncia expresa del usufructuario.

• Acuerdo entre usufructuario y nudo propietario.

• Venta conjunta del pleno dominio.

En la práctica, muchas personas se preguntan cómo se levanta el usufructo de una vivienda. La respuesta es que requiere un acto formal: escritura ante notario, inscripción en el Registro de la Propiedad y, en su caso, liquidación de impuestos.

También surge la cuestión de si se puede embargar el usufructo de una vivienda. En determinados supuestos, sí: el usufructo es un derecho con valor económico y se puede embargar un usufructo, aunque con limitaciones según su naturaleza.

¿Por qué puede interesar contar con una inmobiliaria en Estepona si gestionas un inmueble con usufructo?

Gestionar una vivienda con usufructo implica aspectos legales, fiscales y de mercado que no siempre son evidentes. Contar con una inmobiliaria local como Cabanillas Real Estate permite:

• Analizar correctamente el valor real del inmueble, la nuda propiedad y el usufructo.

• Asesorar en procesos de venta, renuncia o extinción del derecho.

• Conocer el mercado inmobiliario de Estepona y la Costa del Sol, donde la demanda y la normativa influyen directamente en la rentabilidad.

Un acompañamiento profesional reduce riesgos y garantiza que la operación se realice con seguridad jurídica.

Conclusiones

El usufructo de vivienda es una figura compleja pero muy habitual. Saber qué significa tener el usufructo de una vivienda, cómo se diferencia de la nuda propiedad, cómo se calcula y quién paga los gastos resulta esencial para tomar decisiones informadas.

Cada situación es distinta: herencias, donaciones, acuerdos de pareja o estrategias de inversión inmobiliaria requieren un análisis específico. Por ello, contar con asesoramiento especializado es clave.

Si necesitas orientación sobre propiedades en Estepona o la Costa del Sol, ya sea para comprar, vender o gestionar un inmueble con usufructo, contactar con Cabanillas Real Estate puede marcar la diferencia entre una operación segura y un problema legal a largo plazo.

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